Kommt das Smart Office?

Digitalisierung und Vernetzung greifen immer weiter um sich, alles soll möglichst "smart" werden. Davon bleiben selbst Gebäude nicht verschont. Bisher fällt das Stichwort Smart Home eher im privaten Bereich: Mögliche Anwendungen reichen von Türen, die sich ohne Schlüssel per Handy oder Stimme öffnen lassen, über die Heizung, die sich eine Stunde vor Ankunft der Bewohner hochfährt, bis hin zum Kühlschrank, der selbstständig Milch bestellt. Durchgesetzt haben sich diese Lösungen bisher nicht. Smarte Büros machen produktiver Dafür hält die smarte Technik mehr und mehr Einzug bei gewerblichen Immobilien. In intelligenten Büros sollen Daten der Nutzer erfasst werden, um die Betriebskosten der Immobilie zu senken und das Wohlbefinden der Mitarbeiter zu steigern. Was möglich wäre, hat das Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation (IAO) für eine Umfrage unter Büronutzern und Immobilieneigentümern zusammengestellt. Die Ergebnisse liegen noch nicht vor, doch die Forscher wollen wissen, ob die Menschen eine intelligente Arbeitsumgebung wollen und was sie sich künftig wünschen. So ist denkbar, dass sich Arbeitsplätze über Daten ständig an die Nutzer und die jeweilige Tätigkeit anpassen. Sensoren sollen irgendwann erkennen können, wann Nutzer konzentriert arbeiten - automatisch wird dann jede Unterbrechung durch Anrufe oder E-Mail blockiert. Künftig könnte sich der Arbeitsplatz merken, bei welchen Temperaturen und bei welchen Einstellungen von Monitor, Schreibtischstuhl und Licht man besonders produktiv ist. Das meiste davon ist noch Vision. Viel Einsparpotenzial bei Nebenkosten Einige Anwendungen dagegen sind schon heute möglich. So entwickeln etwa der Projektentwickler BEMA und die ABG-Unternehmensgruppe in der Düsseldorfer Airport City derzeit ein Bürogebäude, das Smart Office getauft wurde. Die ABG setzt bei ihren Immobilien bereits auf eine Reihe von Standardlösungen wie automatische Luftsteuerung, Sonnenblenden und Lichtsteuerung. Den Vorteil sieht die AGB vor allem in den Einsparpotenzialen, die sich bei den Nebenkosten ergeben. Viele Smart-Lösungen zielten auf die Steuerung der Haustechnik in Abhängigkeit von der Anwesenheit der Mitarbeiter ab. Allerdings stelle sich bei umfangreichen, smarten Gebäudelösungen prinzipiell die Frage der Sinnhaftigkeit, erklärt ein Unternehmenssprecher. Was werde für den Betrieb benötigt, was werde genutzt, und was sei wirtschaftlich? Insgesamt sei die Nachfrage bislang noch sehr verhalten, resümiert der Entwickler. Vor allem bei Neubauten könnten sich Bauherren und Nutzer austoben. Von Regen- und Schnee-Sensoren bis hin zu Bewegungsmeldern, Videoüberwachung und biometrischer Zutrittskontrolle mittels Fingerabdruck- oder Augenscanner reichen die Möglichkeiten. In der Praxis wird davon aber nur ein Bruchteil tatsächlich realisiert. Hohe Kosten schrecken Logistiker ab Im Lager sind Bewegungsmelder schon in vielen Bereichen Standard, weiß Michael Habacker, Geschäftsführer der Habacker Holding, die Logistik- und Industrieimmobilien entwickelt und verwaltet. Auch Zutrittskontrollen und Videoüberwachung sind keine Seltenheit. Allerdings bauen die Entwickler diese in der Regel nicht von sich aus ein. "Das ist meist Sache des Mieters", so Habacker. Zudem sei ein Treiber für smarte Anwendungen der Trend zum Shared Office. Dabei nutzen mehrere Mitarbeiter gemeinsam einen Arbeitsplatz. Das sei bei Logistikunternehmen in der Regel nicht der Fall. Habacker sieht daher eine deutliche Zurückhaltung bei den Nutzern. "Die wirtschaftliche Notwendigkeit ist noch nicht gegeben", sagt er. Oftmals seien die Büroanteile bei Logistik- und Industrieimmobilien zu gering, um durch smarte Lösungen große Einsparungen oder andere Effizienzvorteile zu erreichen. Auch Martin Czaja, Sprecher des Vorstands beim Projektentwickler und Investor BEOS, ist von den neuen Möglichkeiten nicht überzeugt. Er sieht vor allem die Gefahr, technische Spielereien zu verbauen, für die nur wenige Unternehmen bereit sind, höhere Mieten zu zahlen. "Hier können sich bei der Nachvermietung Probleme ergeben, etwa wenn nachfolgende Nutzer andere Anforderungen haben oder die Technologien bereits wieder veraltet sind", so Czaja. Zudem trieben Smart Buildings die Baukosten und damit die Mieten weiter in die Höhe. "Mittelständler hingegen schauen bei ihren Standorten genauer auf die Kosten", weiß Czaja. Dennoch würden zusätzliche Services zunehmend am Markt gefordert. "Nur sollten diese für die Mieter transparent und je nach Bedarf einzeln hinzubuchbar sein", so der BEOS-Vorstand. Entscheidend sei, die Immobilien so flexibel zu gestalten, dass sie den künftigen Anforderungen der Nutzer entsprechen können, ohne dass die Kosten explodierten. Einige Entwickler gehen einen Schritt weiter. Goodman entwickelte etwa einen intelligenten Zähler. Der Energy Tracker ist eine Plattform, mit der Strom-, Gas- und Wasserverbrauch für jedes Lager und die damit verbundenen Kosten in Echtzeit erfasst werden können. Solche Zähler können den Verbrauch und damit die Kosten in Lager und Büro deutlich senken. Die Unternehmen sehen den Energieverbrauch für jeden einzelnen Standort. Solche Smart Meter sollen bei Goodman aber erst der Anfang sein. "Die Anwendungen des Internets der Dinge sorgen dafür, dass noch mehr Geräte in einem Gebäude miteinander verbunden werden, miteinander kommunizieren und sich gegenseitig antreiben", erklärt das Unternehmen. Das Ziel sei, das gesamte europäische Portfolio bis zum Jahr 2020 mit intelligenten Technologien auszustatten. Sicherheit bei Smart-Office-Anwendungen Zentrales Element der Vernetzung ist das Internet. Doch das Netz und die Daten die darin ausgetausch werden, sind angreifbar. Nach diesen Empfehlungen des Bauherren-Schutzbundes und des Bundesamts für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI) schützen Sie ihre Smart-Systeme vor unberechtigten Zugriffen:- Die Hardware sollte eine verschlüsselte Kommunikation unterstützen.- Bei der Komponentenauswahl ist darauf zu achten, dass die Geräte dem aktuellen Stand entsprechen und von den Herstellern langfristig mit Sicherheitsupdates versorgt werden.- Es muss geklärt sein, welche Daten an den Hersteller übermittelt und wie sie dort verarbeitet und genutzt werden.- Anwendung sollten auch lokal genutzt werden können und funktionieren, also ohne dass eine Cloud- oder Internetverbindung bestehen muss.- Fast alle Geräte werden mit voreingestellten Passwörtern ausgeliefert. Diese sollten noch vor Inbetriebnahme durch ein neues starkes Passwort ersetzt werden.- IoT-(Internet of Things)-Geräte sollten in einem separatem Netzwerk und nicht im allgemeinen Firmennetzwerk betrieben werden. Dadurch entsteht keine Verbindung zu sensiblen Daten oder Geräten.- Falls Geräte über das Internet aus der Ferne gesteuert werden könne, sollte das über einen gesicherten VPN-Zugang geschehen. ah

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