Logistikflächen begehrt

Volle Hallen, beste Stimmung: Der Besuch auf der Expo Real Anfang Oktober in München ließ kaum einen anderen Eindruck zu, als dass sich hier eine Branche trifft, der es ziemlich gut geht. Die europaweite Leitmesse für Gewerbeimmobilien endete mit einer Rekordbeteiligung von 2003 Ausstellern, 13 Prozent mehr als im Vorjahr. Mehr als 41.500 Besucher fanden den Weg in die Messehallen, ein Plus von 6,1 Prozent. Von Rekord zu Rekord Einen besonderen Höhenflug erlebten in den letzten Jahren Logistik-Immobilien. Auf den Panels, auf denen Vertreter von Entwicklern, Investoren und Nutzern die Zukunft der Logistik-Immobilien diskutierten, war Urban Logistics und die damit verbundene Flächenknappheit das Gesprächsthema schlechthin - die Nachfrage übersteigt das Angebot vor allem in den Ballungsräumen deutlich. Gebaut wird auf Rekordniveau. Seit 2012 wächst der Sektor Logistik-Immobilien ununterbrochen, so ein Ergebnis der zur Expo Real veröffentlichten Studie "Logistik und Immobilien 2017" von Bulwiengesa. Entstanden 2012 rund 3,5 Millionen Quadratmeter neue Flächen, waren es 2016 bereits knapp 4,6 Millionen Quadratmeter, was den bisherigen absoluten Höchststand in diesem Betrachtungszeitraum markiert. Dies entspricht einer jährlichen Wachstumsrate der fertiggestellten Neubaulogistikfläche von 5,1 Prozent in den vorangegangenen fünf Jahren. Mit gut 5,1 Millionen Quadratmetern werden in diesem Jahr nach vorläufigen Hochrechnungen inklusive Pipelineprojekten sogar voraussichtlich zwölf Prozent mehr Logistikflächen fertiggestellt als im bisherigen Rekordjahr 2016. Dass 2017 ein weiteres starkes Jahr für die Logistik-Immobilienbranche wird, legen aktuelle Datenerhebungen zu den ersten neun Monaten des Jahres nahe. "Der deutsche Logistikflächenmarkt befindet sich weiterhin in guter Verfassung", zeigt sich Frank Weber, Head of Industrial Agency JLL Germany, überzeugt. Laut Analysen des Immobilienberatungs- und Investmentunternehmens lag der gesamte Umsatz auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen in den ersten neun Monaten 2017 allerdings mit 4,68 Millionen Quadratmetern sieben Prozent unter dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Laut Weber sei in diesem Jahr erneut mit einem Umsatzvolumen von über sechs Millionen Quadratmetern zu rechnen. Abzuwarten bleibe jedoch, ob das Rekordergebnis von 2016 (6,7 Millionen Quadratmeter) ein weiteres Mal erreicht werden könne. Ein erneutes Rekordjahr hält dagegen Christopher Raabe, Head of Industrial Letting der BNP Paribas Real Estate, für "eher unwahrscheinlich". Die Neunmonatsbilanz des Immobiliendienstleisters liest sich denn auch etwas zurückhaltender als das Zahlenwerk von JLL. Demnach habe der deutsche Logistik-Immobilienmarkt in den ersten drei Quartalen mit einem Flächenumsatz von 4,38 Millionen Quadratmetern das immens starke Vorjahresergebnis um knapp 17 Prozent verfehlt. Einig sind sich beide Unternehmen darin, dass die Lage in den wichtigsten Logistikmärkten weitgehend stabil geblieben ist. Laut JLL verpassten die in der Analyse berücksichtigten "Big 5" Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München das Neunmonatsergebnis des Vorjahres mit zusammengenommen 1,45 Millionen Quadratmetern lediglich um drei Prozent. BNP Paribas attestiert den wichtigsten Logistikmärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München) mit 1,83 Millionen Quadratmetern ein Neunmonatsergebnis fast auf Vorjahresniveau. Rückgang außerhalb der großen Hubs An den Standorten außerhalb der großen Logistik-Hubs war dagegen ein spürbar rückläufiger Flächenumsatz zu beobachten. Laut BNP Paribas wurde der Vorjahreswert mit 2,55 Millionen Quadratmetern um ein Viertel verfehlt. Hier sei eine deutlich geringere Anzahl von großflächigen Abschlüssen zum Tragen gekommen. Vor allem das Ruhrgebiet, wo 2016 noch einige Mega-Verträge realisiert wurden, habe dies zu spüren bekommen. JLL zeichnet ein etwas freundlicheres Bild: Außerhalb der "Big 5" habe sich der Logistik-Immobilienmarkt um neun Prozent rückläufig entwickelt und lag nach neun Monaten bei 3,23 Millionen Quadratmetern. Wer aktuell auf der Suche nach einer neuen Logistikimmobilie ist, muss sich vor allem in den größten deutschen Logistikregionen nach wie vor auf längere Wartezeiten einstellen. Weiterhin gering bleibe das Angebot kurzfristig verfügbarer moderner Logistikflächen ab 5000 Quadratmeter, so JLL. Von den insgesamt im Dreivierteljahr in den "Big 5" fertiggestellten 612.000 Quadratmetern waren demnach Ende September nur noch acht Prozent verfügbar. 700.000 Quadratmeter befinden sich derzeit im Bau, hier sei noch jeder dritte Quadratmeter frei verfügbar. Auffällig ist, dass der Anteil der Eigennutzer am gesamten Flächenumsatz in den letzten Jahren stetig gesunken ist. BNP Paribas ermittelte zuletzt einen Vermietungsanteil von 62 Prozent - damit liege die Bedeutung von Eigennutzern mit knapp 38 Prozent auf dem niedrigsten Wert der vergangenen fünf Jahre. Als Grund wird vermutet, dass in den letzten Jahren überproportional viele große Zentrallager von Handels- und Produktionsunternehmen errichtet wurden. Andererseits sei der gesunkene Eigennutzeranteil aber auch Ausdruck dafür, dass Unternehmen sich zunehmend schwertun, sich langfristig an einen Standort zu binden, da die Lieferbeziehungen immer schnelllebiger geworden seien. JLL kommt übrigens zu ähnlichen Ergebnissen, die Analysten schätzen den Vermietungsanteil gar auf 67 Prozent. Moderate Preise im Vergleich zu London Und wie sieht es bei den Mieten aus? Zumindest in den Ballungsräumen seien die Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5000 Quadratmetern stabil, meldet JLL. Demnach zahlen potenzielle Mieter in der Region München mit 6,75 Euro pro Quadratmeter im Monat am meisten, vor Frankfurt (6,00 Euro), Hamburg (5,60 Euro), Düsseldorf (5,40 Euro) und Berlin (5,00 Euro). Auch BNP Paribas identifiziert München als deutschlandweit teuerstes Pflaster: 6,85 Euro pro Quadratmeter müssen Logistik-Immobiliennutzer in der Landeshauptstadt laut deren Erhebung in der Spitze auf den Tisch legen, was seit Jahresanfang einem leichten Plus um 1,5 Prozent entspricht. Im Vergleich zu einigen europäischen Logistikzentren erscheinen die Münchner Mieten allerdings fast schon moderat: Für London-Heathrow gab BNP Paribas Real Estate zum Halbjahr eine Quadratmeter-Miete von 196 Euro im Jahr, also über 16 Euro im Monat, an. Ebenfalls ein teures Logistikpflaster sind Teile Skandinaviens: Im Raum Oslo beträgt die Miete 128 Euro pro Quadratmeter im Jahr, im Raum Helsinki gar 155 Euro. Mehr finden Sie im Dossier "Logistik-Immobilien" www.verkehrsrundschau.de/dossiers

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