Kühllogistik läuft sich warm

Um 21 Prozent auf 1,13 Milliarden Euro sei der Umsatz mit Lebensmitteln im Online- und Versandhandel im vergangenen Jahr gestiegen, jubelte unlängst der Bundesverband E-Commerce und Versandhandel Deutschland (bevh). Fakt ist aber auch: Bei den allermeisten Konsumenten ist der Onlinekauf von Lebensmitteln noch weit davon entfernt, im Alltag integriert zu sein. So kaufen 98,6 Prozent der deutschen Verbraucher ausschließlich oder überwiegend traditionell ein, ergab eine von Ernst & Young im Frühjahr 2017 durchgeführte repräsentative Befragung. Immerhin 16 Prozent der deutschen Verbraucher haben demnach schon einmal Lebensmittel online gekauft. In der Stadt ist der Anteil der Verbraucher, die Lebensmittel auch online ordern, dabei mit 20 Prozent deutlich höher als in ländlichen Regionen (zwölf Prozent). Deutschland hinkt dem andernorts stärker ausgeprägten Trend zum E-Commerce mit Lebensmitteln zwar hinterher. Dennoch ist die Kühllogistikbranche auch so gut ausgelastet (siehe Grafik rechts). "Grund dafür ist das geänderte Verbraucherverhalten in Richtung Convenience-Produkte aus dem TK-Regal, zumal die Zahl der Single-Haushalte in Deutschland hoch ist und in den Großstädten weiter wächst", sagt Jan-Dietrich Hempel, Geschäftsführer bei Garbe. Gleichzeitig steige bei vielen Menschen das Gesundheitsbewusstsein und damit auch die Nachfrage nach frischen Lebensmitteln. Der Immobilienentwickler hat vor einigen Monaten 16 Kühllogistik-Hallen in Deutschland erworben, in denen sich mit KV Nagel einer der beiden größten deutschen Lebensmittellogistiker eingemietet hat. Den Ankauf der Kühlhallen sieht Garbe nicht zuletzt als vorausschauendes Engagement in der Fresh-Food-Logistik: "Noch sind die deutschen Verbraucher vergleichsweise zurückhaltend, wenn es um das Bestellen von Lebensmitteln im Internet geht. Wir sind aber davon überzeugt, dass sich dies in den nächsten fünf Jahren merklich ändern wird", sagt Hempel. Seitens des Onlinehandels werde es eine große Nachfrage nach geeigneten Logistikimmobilien geben, vor allem in den Metropolregionen, so seine Prognose. Schwierige Genehmigungssituation Hier stehen sowohl Entwickler als auch potenzielle Mieter vor einem Problem, das den gesamten Logistikimmobilienmarkt seit geraumer Zeit umtreibt: Grundstücke in den Ballungsräumen sind rar geworden, bei den Kommunen steht die Logistik als Nutzung bekanntlich nicht an erster Stelle. "Diese ohnehin schwierige Genehmigungssituation macht es für Spezialimmobilien wie Kühlanlagen nicht leichter, da die Kühltechnik der dort an- und abfahrenden Fahrzeuge gewisse Lärmemissionen mitbringt", räumt Hempel ein. Potenzielle Mieter werden also auch bei Kühlimmobilien vor der Frage stehen, wo sie unterkommen können. Zumal bei der Anmietung von Kühllogistikimmobilien generell einige Besonderheiten zum Tragen kommen, die Mietdauer etwa. "Kühllogistikimmobilien werden in der Regel langfristiger angemietet als herkömmliche Logistikanlagen. Mit Nagel in Schweitenkirchen etwa haben wir eine Laufzeit von 20 Jahren vereinbart", erzählt Hempel. Ein weiterer relevanter Aspekt ist die Kühltechnik, die sich mit den Jahren abnutzt. So sollte gemeinsam ein Weg gefunden werden, dass die jeweiligen Mietperioden sich zumindest grob nach dem Lebenszyklus der Kühltechnik richten. Eine weitere Besonderheit bestehe darin, dass die Kühltechnik steuerrechtlich nicht zur Immobilie gehört. "Dies hat Auswirkungen auf den Mietumsatz und damit die Gewerbesteuer. Nicht selten investiert dann der Mieter selbst in die Kühltechnik", so Hempel. Auch Investoren beißen an Auch Investoren, die bei Kühlanlagen vor wenigen Jahren noch skeptischer waren als bei Logistikimmobilien im Allgemeinen, haben Speziallogistikimmobilien mittlerweile auf dem Schirm. So hätten sie mittlerweile verstanden, dass Logistikimmobilien an sich eine sichere Investition sind, sagt Hempel. "Zudem spielen uns Entwicklungen wie der Trend zu Convenience-Lebensmitteln einerseits und Frischware andererseits in die Hände", resümiert der Garbe-Geschäftsführer. Mehr zum Thema im Dossier Logistik-Immobilien www.verkehrsrundschau.de/dossiers