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Insgesamt wurden auf dem deutschen Lager- und Logistikmarkt in der ersten Jahreshälfte rund 3,3 Millionen Quadratmeter Fläche umgesetzt. Das war der höchste Wert der vergangenen fünf Jahre. In fast allen bedeutenden Logistikregionen vermeldeten die Makler Rekordergebnisse. So wurden allein in den fünf Topstädten im ersten Halbjahr über eine Million Quadratmeter umgesetzt (siehe Tabelle Seite 25). Unternehmer suchen Ausweichplätze Die eigentliche Musik spielte in den vergangenen Monaten aber abseits der beliebtesten Logistikregionen. Grund dafür ist das mangelnde Angebot an verfügbaren Flächen. "Die Lage spitzt sich weiter zu", sagt Frank Weber, Logistikfachmann beim Beratungsunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL). Es gebe schon lange kaum noch Flächen von mehr als 5000 Quadratmetern, die sich kurzfristig anmieten ließen. "Manche Unternehmen verlängern daher im Bestand, andere weichen auf Standorte in der Peripherie aus oder entscheiden sich - mit einigem zeitlichen Vorlauf - für eine Anmietung in einer neuen Projektentwicklung", so Weber. Bemerkenswert ist, dass die Unternehmen mittlerweile offenbar auch nicht ganz ideale Standorte in Kauf nehmen. Noch nie wurden außerhalb der fünf größten Ballungsräume so viele Flächen umgesetzt wie in den ersten sechs Monaten 2016. JLL registrierte in diesem Bereich rund 2,4 Millionen Quadratmeter. Das sind fast 60 Prozent mehr, als der Durchschnittswert der vergangenen zehn Jahre beträgt. Von der Entwicklung profitiert besonders das Ruhrgebiet. "Hier wurden in den ersten sechs Monaten mit 630.000 Quadratmeter bereits mehr Flächen umgesetzt als jemals in einem Gesamtjahr", hat Weber beobachtet. So mietete der Onlinehändler Amazon 205.000 Quadratmeter in einer Projektentwicklung in Werne. Opel baut in Bochum ein 95.000 Quadratmeter großes Warenverteilzentrum. Zudem mietete die Metro Group in Marl rund 220.000 Quadratmeter. Auch andere Regionen profitieren von dem Trend. In Salzgitter erweiterte MAN sein Logistikzentrum um 60.000 Quadratmeter. Der Landwirtschaftsausrüster DeLaval Services mietet im mecklenburgischen Gallin 57.000 Quadratmeter. Die Automobilhersteller BMW (45.000 Quadratmeter im bayrischen Ergolding) und Audi (45.000 Quadratmeter in Soltau) sowie Adidas (40.000 Quadratmeter im niedersächsischen Neuenkirchen) und Lidl 42.000 Quadratmeter in Radeburg) zieht es ebenfalls in Nebenlagen. "Diese Entwicklung steht für einen bundesweiten Trend", bestätigt Rainer Koepke, Chef der Logistiksparte beim Maklerunternehmen CBRE. Da es in den Topstandorten kaum noch bezahlbare Grundstücke gebe, wichen Entwickler und Nutzer zunehmend auf preisgünstige Regionen aus. "Zudem bauen auch immer mehr Unternehmen aufgrund der anhaltend geringen spekulativen Bautätigkeit selbst. Damit ist auch der Eigennutzeranteil auf ein vergleichsweise hohes Niveau gestiegen. Etwa jeder zweite Quadratmeter entfällt auf sie", ergänzt Christopher Raabe von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE). Je nach Maklerunternehmen ist der Anteil der Neubauten an den Transaktionen zur Jahresmitte auf 70 bis 80 Prozent angestiegen. Neun der zehn größten Abschlüsse haben in neuen Projektentwicklungen stattgefunden. Der Trend wird bis zum Jahresende anhalten. "Alles deutet darauf hin, dass 2016 ein neues Rekordjahr bilanziert werden kann", prophezeit JLL-Experte Weber. Er rechnet damit, dass die Marke von sechs Millionen Quadratmetern in diesem Jahr deutlich übertroffen werden könne. Lebensmittel suchen Lagerflächen Zudem erweist sich der boomende Onlinehandel als Nachfragemotor für Lagerflächen. "Insgesamt wurden 2016 bundesweit etwa 333.000 Quadratmeter durch E-Commerce Unternehmen umgesetzt", sagt Weber. Im Gegensatz zu früher suchen sie diese Flächen immer häufiger direkt in den Ballungsräumen. Gesucht sind stadtnahe oder gar innerstädtische Flächen, um Trends wie Same-Day- oder Same-Hour-Delivery umzusetzen. Amazon mietete kürzlich für seinen Schnelllieferservice Prime Now in Berlin und München kleine Warenverteilzentren in der Stadt und im Speckgürtel. Andere Logistiksegmente ziehen nach. KEP-Dienste würden ebenfalls einen erhöhten Bedarf an stadtnahen Logistikzentren signalisieren, meint Peter Kunz vom Maklerunternehmen Colliers. So installiert die Deutsche Post DHL derzeit eine 7600 Quadratmeter große Zustellbasis im Segro Business Park Düsseldorf-Süd, um die Lieferzeiten für den Großraum Düsseldorf zu verkürzen. Auch die Lebensmittelbranche steigt zunehmend in den Onlinehandel ein. So wird Rewe sein bestehendes Lager von Köln-Hürth in den Stadtteil Niel verlagern, um wachsen zu können. "Immer mehr Logistiker organisieren vor dem Hintergrund der Anforderungen des E-Commerce ihre Vertriebsstrukturen und Logistiknetzwerke neu", erläutert Bertrand Ehm, Director und bei Savills verantwortlich für Industrial Investments. Diese Entwicklung dürfte die Nachfrage nach Logistikflächen verstärken und damit die Flächen weiter verknappen, resümiert Colliers-Manager Kunz. Da es kaum Platz für neue Entwicklungen gebe, würden die Preise für Bestandsimmobilien steigen. Zudem sei Kreativität gefordert. Er hält es für möglich, dass neue Arten von Logistikimmobilien entstehen könnten. "In Japan und Hongkong beispielsweise findet die Logistik mittlerweile in mehrstöckigen Logistikimmobilien statt. Ob sich das allerdings in Deutschland in der Form durchsetzt, bleibt abzuwarten", sagt Kunz. Sicher ist, dass die Preise und Mieten weiter steigen werden. "Für innenstadtnahe Gewerbe- und Citylogistik-Flächen müssen Nutzer bereit sein, hohe Mietpreise zu zahlen", ist sich auch Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien in Düsseldorf, sicher. Für Düsseldorf bedeute das 6,20 bis 6,50 Euro pro Quadratmeter im Neubau. Trotz des knappen Angebots hielten sich die Mietsteigerungen im Ganzen gesehen aber in Grenzen. "Während einige Standorte leichte bis deutliche Zuwächse verzeichnen konnten, haben andere sich auf ihrem Niveau weiter stabilisiert", beobachtet etwa BN-PPRE. In Berlin sei die Spitzenmiete mit einem Plus von vier Prozent am stärksten gestiegen. Hier zahlen Mieter bis zu 4,90 Euro je Quadratmeter. Am teuersten ist nach wie vor der Großraum München mit bis zu 6,75 Euro den Quadratmeter. Hier sind die Mieten um zwei Prozent gestiegen. Die übrigen Märkte weisen eine mehr oder weniger konstante Entwicklung auf. In Frankfurt werden in der Spitze zwischen 6,00 Euro und 6,30 Euro pro Quadratmeter bezahlt. In Hamburg liegen die Topmieten bei 5,60 bis 5,70 Euro. In Düsseldorf und Köln werden zwischen 5,00 und 5,40 Euro verlangt. "Die Spitzenmieten werden in den nächsten Monaten weitgehend stabil bleiben, nur in der Region Frankfurt erwarten wir einen leichten Anstieg", so Weber. Mehr zum Thema im Dossier "Logistikimmobilien" www.verkehrsrundschau.de/dossiers

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