Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt verzeichnete im ersten Quartal 2025 einen Flächenumsatz von 1,26 Millionen Quadratmetern. Dies entspricht einem Rückgang von sechs Prozent im Vergleich zum ersten Quartal 2024 und liegt 20 Prozent unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre, einschließlich der Rekordjahre 2021 und 2022. Der Anteil der Eigennutzer am Flächenumsatz betrug lediglich 25 Prozent, während er im ersten Quartal 2024 noch bei 30 Prozent lag. Der Anteil der Neubauten am Flächenumsatz sank um zwölf Prozentpunkte auf 50 Prozent. Diese Daten stammen aus einer Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Marktentwicklung und Leerstand
„Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt zeigte zum Jahresauftakt eine stabile Entwicklung auf dem Niveau des guten ersten Vorjahresquartals“, sagt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland. Innerhalb der letzten zwölf Monate stieg der Big-Box-Leerstand um 1,8 Prozentpunkte auf 4,5 Prozent, da nicht für alle spekulativen Entwicklungen Nutzer gefunden werden konnten. Regionale Unterschiede sind deutlich sichtbar: In Düsseldorf, Frankfurt/Rhein-Main, Hamburg und München lag die Leerstandsquote unter zwei Prozent, während sie in Berlin und Leipzig auf 8,9 Prozent bzw. 8,3 Prozent anstieg. „Wo es weiterhin eine dynamische Nachfrage gibt und die Möglichkeit für neue Projektentwicklungen begrenzt ist, sind auch die Leerstände weiterhin äußerst gering. Das zeigt sich in Süddeutschland sowie in Hamburg“, erklärt Philip Naumann, Senior Analyst Nationwide Industrial & Logistics Research bei CBRE in Deutschland.
Mietpreise und Nachfrage
Die Spitzenmiete für Logistikimmobilien stieg um vier Prozent auf 8,85 Euro pro Quadratmeter und Monat. In Regionen mit höherem Leerstand sind Vermieter zunehmend bereit, potenziellen Mietern umfassende Incentives anzubieten. Transport- und Logistikunternehmen stellten im ersten Quartal das aktivste Nachfragesegment dar, mit einem Anteil von 38 Prozent am Flächenumsatz, was einem Anstieg um sechs Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Produktionsunternehmen folgten mit 27 Prozent (minus acht Prozentpunkte), knapp gefolgt von Handelsunternehmen (inklusive Onlinehändler) mit 26 Prozent (minus vier Prozentpunkte).
Größte Abschlüsse und regionale Unterschiede
Von den fünf größten Abschlüssen des ersten Quartals entfielen vier auf Neubauten und ebenfalls vier auf Vermietungen. Die vier größten Abschlüsse überschritten knapp die 50.000-Quadratmeter-Marke. Abschlüsse von mehr als 100.000 Quadratmetern gab es keine. Im Segment von 10.000 bis 20.000 Quadratmetern stieg der Flächenumsatz jedoch um 45 Prozent auf 247.000 Quadratmeter. „Und genau auf diese Größe setzen auch viele Projektentwickler“, beobachtet Koepke.
Der Anteil der Top-5-Städte am Flächenumsatz legte minimal zu und lag bei knapp einem Viertel. Aktivster Markt war das Ruhrgebiet, welches mit 145.000 Quadratmetern (plus 115 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal 2024) zu alter Dynamik zurückfand. „Im Ruhrgebiet trifft eine stabile Nachfrage auf ein Flächenangebot, das nicht so eingeschränkt ist wie in einigen der Top-Märkte“, sagt Koepke.
Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf
„Der Jahresverlauf am deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt bleibt weiterhin von der konjunkturellen Entwicklung abhängig, die ihrerseits nicht losgelöst von geopolitischen Trends zu betrachten ist“, erklärt Linsin. „Bisher deutet vieles darauf hin, dass sich das Marktgeschehen mit der bisherigen Dynamik und damit vergleichbar wie 2024 fortsetzen wird. Der Leerstand wird voraussichtlich Mitte des Jahres seinen Höhepunkt erreichen“, sagt Koepke. Verschiebungen im internationalen Handel müssen nicht zwingend negative Auswirkungen auf den deutschen Logistikimmobilienmarkt haben. „So zeigen asiatische Handelsunternehmen oder deren Logistikunternehmen großes Interesse an Lagerflächen in deutschen Häfen sowie im Ruhrgebiet“, sagt Koepke.
