Berlin. In den nächsten drei Jahren rechnen 58 Prozent der im Logistiksegment aktiven Anbieter von Immobilienfonds mit Mietpreissteigerungen für Logistikzentren, vor allem in Ballungsräumen. Weitere 42 Prozent rechnen mit einer Stagnation der Mieten, geht aus einer aktuellen Befragung der Ratingagentur Scope unter 19 Anbietern hervor. Fast 90 Prozent stufen demnach Logistikzentren in Ballungsräumen als interessant ein, gefolgt von innerstädtischen Logistikimmobilien (53 %) und internationalen Logistikhubs (47 %) in ländlichen Regionen. "Logistikhubs außerhalb der Ballungsräume werden zunehmend unattraktiv. Einige Flächen werden künftig nur noch mit Preisabschlägen – wenn überhaupt - vermarktbar sein", kommentiert Peter Salostowitz, Geschäftsführer und Inhaber des Beratungsunternehmens IndustrialPort, die Umfrageergebnisse. Denn die Distanz von der Halle zum Kunden müsse immer geringer werden. Treiber dieser Entwicklung sind laut der Umfrage der E-Commerce und die Strukturveränderungen im Einzelhandel.
Weiter knappes Angebot an Logistikimmobilien
Jedoch bleibt das Angebot an Logistikimmobilien weiter knapp: Es fehlen Grundstücke für Bautätigkeiten. Zusätzlich bremsen langwierige Genehmigungsverfahren die Fertigstellungsaktivitäten, zeigt auch das "Frühjahrsgutachten 2019" des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA). Eine Folge: Obwohl sie derzeit mangels Angebot nur für jeden vierten Befragten interessant sind, rechnen die Experten von Scope mit einer langfristig steigenden Nachfrage nach zwei- oder mehrgeschossigen Logistikimmobilien in den Kernlagen. Lage-Faktoren werden künftig wesentliche Herausforderungen sein, getrieben durch Themen wie Maut, Elektromobilität, Pariser Klimaabkommen, Dieselfahrverbote oder 3D-Druck-Verfahren. Derzeit sind sie nur für rund ein Drittel ein großes Risiko. Dagegen stellen konjunkturelle Risiken für rund drei Viertel der Befragten das größte Risiko für Logistikinvestments dar. Stagnierende Mieten sind nur für jeden Fünften ein großes Risiko.
Seitwärtsbewegung in den kommenden fünf Jahren
In den kommenden fünf Jahren rechnet Salostowitz von IndustrialPort in Summe mit einer Seitwärtsbewegung bei der Flächennachfrage im Logistiksektor. Dabei zeichnen sich aus seiner Sicht zwei Trends ab: "Durch die Digitalisierung werden die Prozesse in den Hallen verstärkt automatisiert. Diese Entwicklung verändert auch das benötigte Personal. Es werden weniger Lagerarbeiter, dafür aber mehr Mechatroniker benötigt. Dieses Fachpersonal lässt sich leichter in den Ballungsräumen als in ländlichen Regionen finden. Darüber hinaus erfordert E-Commerce Hallentypen, in denen Waren und auch Retouren schnell umgeschlagen werden können." Als Bremse der Entwicklung könnten sich laut dem Experten künftig die politischen Bestrebungen, die Vernichtung von Retouren im E-Commerce zu verbieten, erweisen. Sie erzeugen mehr Aufwand, benötigen mehr Hallenflächen und erhöhen so die Kosten.
