Viel mehr als nur ein Hype

Hat der Nachfrageboom für Logistikimmobilien mit der abflachenden Konjunktur seinen Zenit überschritten? Diesen und weiteren Fragen geht die von bulwiengesa und den Partnern Berlin Hyp, Bremer AG, Garbe Industrial Real Estate und Savills herausgegebene Studie "Logistik Immobilien 2019" nach, die der Verkehrs-Rundschau exklusiv vorliegt und am 8. Oktober auf der Messe Expo Real offiziell vorgestellt wird. 2019 könnte ein Rekordjahr werden Nach einer Abkühlung sieht es demnach kaum aus: Befeuert von der anhaltend hohen Nachfrage nach Logistikimmobilien könnte beim Fertigstellungsvolumen das Rekordjahr 2017 aller Voraussicht nach noch einmal übertroffen werden, glauben die Marktforscher. Die These, dass ein Abflauen der bisherigen Hochkonjunkturphase die Nachfrage verringern könnte, erhielt beim für die Studie befragten Onlinepanel eher niedrige Zustimmungswerte. Es setzte sich aus Mietern und Nutzern von Logistikimmobilien sowie Entwicklern, Kreditgebern und Investoren zusammen. Dabei konnten Werte zwischen 0 (keine Zustimmung) und 100 (absolute Zustimmung) vergeben werden. Die Aussage "Die hohe Nachfrage bei Logistikimmobilien speist sich im Wesentlichen aus einer konjunkturellen Hochphase - bei abflauender Konjunktur wird die Logistikimmobilie wieder ein Nischenthema sein" wurde von allen Befragten mit einer Zustimmungsrate von lediglich 33,3 Punkten bewertet. Besonders zuversichtlich stellt sich das Meinungsbild der Nutzer dar (23,3 Punkte), während kommunale Vertreter mit 39,9 Punkten die unter allen Gruppen noch am höchsten ausgeprägte Zustimmungsrate besaßen beziehungsweise dem Thema Logistikimmobilien am skeptischsten gegenüberstanden. Eine weitere Frage ist, inwiefern der technologische Wandel zu alternativen Konzepten in Produktion und Distribution führt, die am Ende auch Logistikdienstleistungen beeinflussen. So wurden die Studienteilnehmer gefragt, ob die fortschreitende Automatisierung den Bedarf an Logistikimmobilien perspektivisch senken werde. Auch diese These fand wenig Anhänger: Die Zustimmungsrate bei allen Teilnehmern lag bei 38 Punkten. Brownfield-Entwicklungen im Trend Die Nachfrage nach Logistikimmobilien bleibt also konstant hoch - wenn da nicht das leidige Thema Flächenmangel wäre. "Der Mangel sowohl an Mietflächen als auch an Grundstücken wird in Deutschland immer gravierender", konstatiert Tobias Kassner, Partner und Logistikimmobilienexperte bei bulwiengesa (siehe Interview). Daran dürfte sich in den nächsten fünf bis zehn Jahren wohl wenig ändern: Eine Entlastung der Situation stufen die Befragten in der Studie als höchst unwahrscheinlich ein. Als einen Ausweg aus dem Flächendilemma führen die Studienautoren unter anderem Brownfield-Entwicklungen an, also die Revitalisierung vorhandener Brachflächen. Über die letzten Jahre gesehen lässt sich demnach ein langsamer Trend zu mehr Flächenrecycling erkennen. Während Brownfield-Entwicklungen 2014 noch bei knappen 20 Prozent lagen, kamen sie 2017 schon auf rund 28 Prozent und waren damit auch dafür mitverantwortlich, dass in jenem Rekordjahr überhaupt ein so hohes Fertigstellungsergebnis erreicht werden konnte. 2018 (23 Prozent) und voraussichtlich 2019 (22 Prozent) war beziehungsweise ist die Entwicklung wieder etwas rückläufig, sie wird laut Studie im nächsten Jahr aber wieder anziehen: 28 Prozent der Projekte würden dann auf Brownfields errichtet. Mehr zum Thema im Dossier "Logistikimmobilien" www.verkehrsrundschau.de/dossiers In Kürze In der Studie "Logistik Immobilien 2019" untersucht das Research- und Beratungsunternehmen bulwiengesa den hiesigen Markt für Logistikimmobilien und die zahlreichen Einflussfaktoren, die auf ihn wirken. Demnach wird sich die Branche auch weiterhin mit einer hohen Nachfrage bei gleichzeitig sehr knappem Flächenangebot auseinandersetzen müssen. 28 Prozent aller neuen Logistikimmobilien werden 2020 auf Brownfields entstehen.

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