Vermietung gewerblicher Immobilien

Vermietung gewerblicher ImmobilienAlles VerhandlungssacheDie Vermietung gewerblicher Immobilien ist vom Gesetzgeber weniger streng reguliert als die von Wohnräumen. Das lässt den Vertragsparteien zwar freie Hand, birgt aber auch Gefahren. Deshalb ist Vorsicht geboten, wenn man etwas aushandelt.Der Spediteur Alfred A. hat vor einigen Jahren Gewerberäume für sein Unternehmen angemietet. Damals hatte er dem Vermieter eine Kaution in Höhe von 20.000 Mark gestellt. Da A. seine Spedition verlagern möchte, wurde das Mietverhältnis jetzt aufgehoben. Der Vermieter zahlte vereinbarungsgemäß die seinerzeitige Kaution zurück – allerdings ohne Zinsen. Er lehnte jegliche weitere Zahlung ab. Begründung: Im Mietvertrag fehle eine Zinsabrede. Doch der Unternehmer beharrt auf Verzinsung – zu Recht?Es herrscht weitgehend VertragsfreiheitIm Gegensatz zum Wohnraummietrecht, das gesetzlich sehr detailliert im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt ist, herrscht beim Gewerbemietrecht weitgehend Vertragsfreiheit. Was hinein kommt, hängt oft vom Verhandlungsgeschick der Beteiligten ab. Deshalb sollte man wissen, wodurch sich der Geschäftsraum- vom Wohnraum-Mietvertrag unterscheidet.Die Gerichte sehen es so: Geschäftsräume sind Räume, die nach ihrer baulichen Anlage gewerblichen oder beruflichen Zwecken, aber nicht Wohnzwecken dienen. Grundsätzlich kann man einen Geschäftsraum-Mietvertrag durch bloße mündliche Abrede rechtswirksam für einen bestimmten Zeitraum vereinbaren.Wird der Geschäftsraum-Mietvertrag allerdings – was in der Praxis die Regel ist – über einen Zeitraum von mehr als einem Jahr abgeschlossen, ist gesetzlich die Schriftform des Mietvertrags vorgeschrieben. Bei einem Verstoß gegen diese Formvorschrift gilt der Geschäftsraum-Mietvertrag auf unbestimmte Zeit, wobei eine Kündigung erstmalig zum Ende des ersten Vertragsjahrs zulässig ist.Unabhängig von der Vertragsdauer ist aus Beweisgründen dringend die Schriftform anzuraten. Denn nach ein paar Jahren weiß meistens keiner der Beteiligten mehr verlässlich, was zu dem einen oder anderen Vertragspunkt seinerzeit mündlich abgesprochen wurde. Und im Streitfall muss derjenige, der sich auf eine angebliche, für ihn günstige Regelung beruft, diese vor Gericht beweisen. Die gesetzliche Schriftform ist übrigens nicht gewahrt, wenn der Mietvertrag – wie viele Verträge im geschäftlichen Bereich – durch einen schlichten Briefwechsel der Beteiligten zustande kommt.Die Rechtsform regelt, wer unterschreibtZu beachten ist bei Vertragsabschluss außerdem die Rechtsform der Mietvertragsparteien: Bei der Offenen Handelsgesellschaft (OHG) kann – falls nichts Gegenteiliges im Gesellschaftsvertrag vorgesehen ist – jeder Gesellschafter den Geschäftsraum-Mietvertrag im Namen des Unternehmens unterschreiben, bei einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) ist der Geschäftsführer zeichnungsberechtigt. Legt der Mieter bei Abschluss des Vertrags besondere Erwartungen in die Lage der Gewerberäume, etwa weil er sich durch die verkehrsgünstige Anbindung erhebliche Kosteneinsparungen für sein Transportunternehmen oder einen gesteigerten Umsatz verspricht, und wird diese Hoffnung später nicht erfüllt, so gehört diese Gewinnerwartung ausschließlich in den Risikobereich des Mieters. Konsequenz: Die Gewinnerwartung ist nicht etwa Geschäftsgrundlage des Geschäftsraum-Mietvertrags geworden und berechtigt den Mieter im Allgemeinen nicht zur vorzeitigen Vertragsauflösung. Was letztlich im Vertrag steht, ist weitestgehend Verhandlungssache der Beteiligten. Einige Punkte sollten aber unbedingt vertraglich geregelt sein (siehe Kasten).Von zentraler Bedeutung ist die Miethöhe: Für sie gibt es zwar keine gesetzlichen Vorgaben, insbesondere keine Mietpreisbindung. Allerdings darf sich die Miete nicht im Wucherbereich bewegen oder den Mieter unverhältnismäßig übervorteilen. Innerhalb dieser Grenzen ist es grundsätzlich dem Verhandlungsgeschick der Beteiligten überlassen, worauf man sich einigt. Wer schlau ist, verabredet bei Vertragsabschluss eine Ersatzmieterklausel, wonach der Mieter in besonderen Fällen einen finanziell gleichwertigen Nachmieter stellen darf, den der Vermieter akzeptieren muss beziehungsweise nur aufgrund bestimmter Umstände ablehnen kann.Auch kann es für den Mieter zweckmäßig sein, sich vom Vermieter bestätigen zu lassen, dass die Gewerberäume den in Betracht kommenden allgemeinen technischen Anforderungen sowie den behördlichen Vorschriften entsprechen.Die Kaution ist VerhandlungssacheDie Modalitäten der Kaution sind frei verhandelbar – nach oben und unten gibt es keine Grenzen. Auch die Form der Sicherheitsleistung kann man individuell vereinbaren. Die Frage, ob der Vermieter von Gewerberäumen die Kaution verzinsen muss, hat der Bundesgerichtshof geklärt: Auch wenn eine ausdrückliche Regelung im Geschäftsraum-Mietvertrag fehlt, besteht demnach die Pflicht zur Verzinsung der geleisteten Kautionssumme, und zwar in Höhe des für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatzes. Im eingangs beschriebenen Fall könnte A. also Zinsen in dieser Höhe verlangen.Das Gesetz sieht zwar grundsätzlich vor, dass der Vermieter von Räumen sämtliche Nebenkosten trägt, in der Praxis ist es aber seit Jahrzehnten üblich, dass er die meisten seiner Kosten vertraglich auf den Mieter abwälzt. Auch bei Gewerberäumen ist darauf zu achten, dass die Kostenpositionen im Mietvertrag gesondert aufgelistet werden. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte der Vermieter alle auf den Mieter abgewälzten Nebenkosten und den Verteilerschlüssel zur Umlegung bei mehreren Mietern aufführen. Wesentliche Betriebskosten sind zum Beispiel öffentliche Lasten des Grundstücks, Heiz- und Warmwasserkosten, Kosten für Wasserversorgung und Entwässerung, Betriebskosten von Aufzügen, Versicherungskosten sowie Kosten für Straßenreinigung, Müllabfuhr, Beleuchtung, Hausreinigung, Schornsteinfeger und Hausmeister. Fällig sind solche Nebenkosten erst, wenn eine ordnungsgemäße und nachprüfbare Abrechnung des Vermieters vorliegt.Die Kündigungsfristen sind relativ langFür Wohnräume ist gesetzlich genau geregelt, wann, unter welchen Voraussetzungen und unter Einhaltung welcher Frist ein Mietvertrag gekündigt werden kann. Bei Gewerberäumen können die Vertragsparteien dagegen weitgehend frei die Modalitäten der Kündigung vereinbaren.Ein befristetes Mietverhältnis endet automatisch mit Zeitablauf. Bei einem unbefristeten Geschäftsraum-Mietvertrag kann jede Partei den Vertrag unter Einhaltung einer individuell vereinbarten oder der gesetzlichen Frist beenden. Ist vertraglich keine Frist festgeschrieben, so ist eine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalenderquartals für den Ablauf des nächsten Kalenderquartals zulässig. Beispiel: Die Kündigung zum 31. Dezember 2012 muss dem Vertragspartner spätestens am dritten Werktag im Juli 2012 zugegangen sein. Es gibt quasi eine Kündigungsfrist von einem halben Jahr, wobei drei Werktage abzüglich für den Zugang des Kündigungsschreibens veranschlagt werden.Durch die relativ lange Kündigungsfrist soll insbesondere der Mieter eines Gewerberaums geschützt werden. Für ihn kann es von existenzieller Bedeutung sein, dass sein Unternehmen nicht von heute auf morgen ausziehen muss. Zwar ist die Kündigung bei Geschäftsräumen formlos gültig – zum Beispiel auch mündlich, sofern im Mietvertrag nicht ausdrücklich die Schriftform vereinbart worden ist. Gleichwohl sollte man aus Beweisgründen aber stets eine gewisse Form wahren: Am sichersten ist die Zustellung eines schriftlichen Kündigungsschreibens durch Boten. Noch ein Wort zum Konkurrenzschutz: Als Unternehmer hat man mitunter ein Interesse daran, dass der Vermieter der Konkurrenz nicht in unmittelbarer Nachbarschaft einen Gewerberaum vermietet. Daher sollte die sogenannte Konkurrenzschutzklausel schriftlich Eingang in den Geschäftsraum-Mietvertrag finden und dort näher ausgestaltet werden. Verstößt der Vermieter dagegen, kann man als Mieter gegebenenfalls außerordentlich kündigen oder Schadenersatz verlangen. ❚■ Klaus Krohn, freier JournalistBei Gewerberäumen macht der Gesetzgeber weniger VorschriftenVermietung gewerblicher ImmobilienTippDas sollte in jedem Geschäftsraum-Mietvertrag stehen:konkrete Angaben über das Mietobjekt (Lage, Größe, besondere Eigenschaften) sowie mitnutzbare Flächen (Parkplätze, Abstellflächen, Nebengebäude)Miethöhe (brutto/netto)Mietdauer (befristet auf bestimmte Laufzeit/unbefristet)Angaben über Nebenkosten, insbesondere die genaue Auflistung der vom Mieter zu übernehmenden KostenErsatzmieterklausel, die klar definiert, welche Kriterien ein etwaiger Nachmieter, der vom Vermieter bei vorzeitigem Auszug zu akzeptieren ist, zu erfüllen hatOption auf Vereinbarung einer Vertragsverlängerung bei befristetem Mietvertragausdrückliche Konkurrenzschutzabrede

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