Teure Umschlaghallen

Die gute Nachricht zuerst: Die durchschnittlichen Nebenkosten für Logistikimmobilien sind zuletzt nur leicht gestiegen, und zwar um vier Prozent bei Umschlagimmobilien und um drei Prozent bei Lagerimmobilien (siehe Tabelle auf Seite 31). Dies förderte der aktuelle Logistik-Oscar zutage, den der Logistikimmobilienberater JLL Germany und das Beratungs- und Softwareunternehmen Neumann & Partner - Creis Real Estate Solution zum nunmehr dritten Mal erstellt haben. Für den Logistik-Oscar 2018 wurden die Betriebs- und Nebenkosten von 276 Logistikimmobilien mit einer Gesamtfläche von sechs Millionen Quadratmetern analysiert. Dazu gehören ausgewählte Objekte von Fiege Logistik, Gazeley Germany, Harpen Immobilien, Hines Immobilien, Ixocon Immobilien, Panattoni Europe, Prologis, RLI Investors und W&W Asset Management. Die untersuchten Kostendaten beziehen sich auf den Abrechnungszeitraum des Jahres 2016. Die Nebenkostenanalyse wiederum umfasst die Daten von 167 vermieteten Objekten mit insgesamt 4,15 Millionen Quadratmetern. Die Kostendaten für die 109 analysierten, selbst genutzten Objekte sind derweil in eine Vollkostenanalyse eingeflossen. Die Nebenkostenzahlmeister sind der Studie zufolge eindeutig die Nutzer von Umschlagimmobilien: Sie müssen deutlich mehr für die "zweite Miete" berappen als Mieter von reinen Lagerimmobilien. So fallen die durchschnittlichen Kosten bei Umschlagimmobilien mit insgesamt 1,78 Euro pro Quadratmeter im Monat um satte 45 Prozent höher aus als bei reinen Lagerimmobilien, wo im Schnitt 1,23 Euro pro Quadratmeter im Monat in der Nebenkostenabrechnung stehen. 41 Prozent für Strom und Heizung In beiden Immobilienkategorien sind die Kosten für Strom und Heizung die größten Einzelpositionen. Bei Umschlagimmobilien machen sie mit zusammengenommen 0,73 Euro pro Quadratmeter im Monat 41 Prozent der Gesamtkosten aus, bei Lagerimmobilien erreichen sie mit zusammengenommen 0,43 Euro pro Quadratmeter im Monat immerhin einen Anteil von 35 Prozent. Durch diese energiebezogenen Posten lässt sich auch ein Großteil des Kostenunterschieds insgesamt erklären: "Klassische Cross-Dock-Tätigkeiten wie das Durchschleusen von Paketen oder Paletten bringen von Haus aus einen höheren Energieverbrauch mit sich", kommentiert Frank Weber, Head of Industrial Agency bei JLL Germany, das Zahlenwerk. Das liege nicht nur an der höheren Auslastung der Laderampen, sondern auch an der in vielen Umschlaghallen verbauten Technik, seien es Cross-Belt-Sorter oder Unterflurketten. Darüber hinaus erforderten die Sortiertätigkeiten im Umschlag oft eine höhere Ausleuchtung als in reinen Lagerimmobilien. Ein weiterer Faktor, der sich auf den Energieverbrauch durchschlägt, seien zudem die Betriebszeiten - die Kosten stiegen etwa proportional mit der Zunahme der Betriebsschichten. Beruhigend für Mieter beider Hallentypen sind die konstanten Energiepreise: Sowohl beim Strom als auch bei der Heizung haben Mieter im Vergleich zur 2016 veröffentlichten Nebenkostenanalyse keinen Cent mehr bezahlt. Weitere Posten, die wegen geringerer Beanspruchung und Frequentierung bei Lagerimmobilien ebenfalls niedriger ausfallen, sind Dienstleistungen wie Hausmeister, Bewachung und Außenpflege. Auffällig sind übrigens die Kostenunterschiede in Relation zur Größe der Immobilie. Bei Lagerimmobilien ab 25.000 Quadratmetern sind mit 1,19 Euro pro Quadratmeter im Monat 13 Prozent weniger Nebenkosten zu zahlen als bei Größen unter 10.000 Quadratmetern. Bei Umschlagimmobilien ab 25.000 Quadratmetern werden 1,62 pro Quadratmeter im Monat fällig, während bei kleineren Anlagen im Schnitt Nebenkosten in Höhe von 1,84 Euro pro Quadratmeter anfallen. Noch wenig zertifizierte Gebäude Von den 167 vermieteten Immobilien, die für die Nebenkostenanalyse berücksichtigt wurden, verfügen lediglich rund 20 Objekte über ein Nachhaltigkeitszertifikat. Diese zertifizierten Immobilien jüngeren Baujahrs haben in Hinblick auf die Gesamtkosten einen 13 Prozent niedrigeren Wert als nichtzertifizierte Gebäude, ist der Studie zu entnehmen. "Die untersuchten Immobilien sind im Schnitt zehn Jahre alt oder älter", erklärt Weber. Damals habe es allenfalls zaghafte Ansätze gegeben, was das nachhaltige Bauen angeht. Dies habe sich in den vergangenen Jahren deutlich gewandelt. "Eine Immobilie, die heutzutage nach den verpflichtenden Kriterien der Energieeinsparverordnung gebaut wird, entspricht in Sachen Nachhaltigkeit im Grunde bereits dem DGNB-Siegel in Silber", betont Weber. Für die Vermarktung von investorentauglichen Produkten sowie als Vermietungsargument seien bei Neubauten Silber-, Gold- oder gar Platinstandard mittlerweile sehr verbreitet. "Mit der Zunahme des Anteils zertifizierter Gebäude werden wir in zukünftigen Benchmark-Studien sicherlich einen Trend zu sinkenden Nebenkosten sehen", prognostiziert der Immobilienberater. Verhandlungsmacht variiert Bleibt noch die Gretchenfrage, welchen Einfluss Mieter überhaupt auf die "zweite Miete" haben. "Je nach Vermarktungspotenzial eines Objekts können Mieter vor Vertragsabschluss oder bei einer anstehenden Verlängerung durchaus bessere Konditionen aushandeln", sagt Weber. Das betreffe nicht nur die Höhe der Nettomiete und die Flexibilität der Laufzeit, sondern auch Investitionen in Ausstattung und Nachhaltigkeit einer Immobilie. "In begehrten Lagen allerdings liegt die Verhandlungsmacht natürlich eher beim Vermieter", räumt der JLL-Experte ein. Mehr zum Thema finden Sie im Dossier "Immobilien" www.verkehrsrundschau.de/dossiers Tipps für Mieter So behalten Sie die Nebenkosten im Griff Smarte Beleuchtung: Nutzen Sie nach Möglichkeit Bewegungssensorik und Zeitschaltsysteme, um bei der Beleuchtung Strom zu sparen. In Verbindung mit LED-Leuchtmitteln steigt die Energieeffizienz enorm. Solartechnik rentiert sich dagegen in erster Linie für Eigennutzer.Energieverschwendung minimieren: Vor allem bei temperaturgeführten Flächen treibt jede Sekunde, die ein Tor zu lange offensteht, den Energieverbrauch in die Höhe. Vorhandene Schnelllauftore sollten konsequent genutzt und, falls noch nicht erfolgt, nachgerüstet werden. Versuchen Sie, den Vermieter zu überzeugen, sich an den Kosten für solche Energiesparmaßnahmen zu beteiligen.Anschlusswerte bei der Heizung: Bei dieser fixen Bereitstellungsgebühr gibt es seitens der Energieversorger erhebliche Unterschiede, und man kann viel Geld sparen. Vor allem bei Multi-User-Immobilien wird dies allerdings über den Vermieter abgewickelt. Je nach Verhandlungsposition lohnt es sich aber auf jeden Fall, den Vermieter anzuhalten, die Anschlusswerte niedrig zu halten.Verhandlungen rechtzeitig planen: Um die Verhandlungsposition zu stärken, sei es beim Mietzins, bei Laufzeiten, Optionen, Klauseln wie zum Rückbau von Einbauten bei Vertragsende oder auch den Nebenkosten, ist das Konsultieren eines Anwalts oder Logistikimmobilienberaters nie verkehrt. Bei bestehenden Mietverhältnissen sollte dies bereits ein Jahr vor Fälligkeit der Erklärfrist gegenüber dem Vermieter erfolgen. mh

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