Geldspeicher Lagerhalle

Sie brauchen Geld? Dann verkaufen Sie Ihre Lagerhalle und mieten sie zurück. Das spült ordentlich Liquidität in die Kasse. "Im Moment ist die Verkaufsatmosphäre gut. Man bekommt beim Verkauf rekordmäßig viel Cash für eine im Gegenzug vertretbare Miete", sagt Jan Dietrich Hempel, Geschäftsführer des Logistikimmobilien-Dienstleisters Garbe Industrial Real Estate. Der Grund: Investoren haben ihre Liebe zu Logistikimmobilien entdeckt. Die werfen aktuell eine Rendite von fünf bis sechs Prozent ab. Nicht viel, aber mehr als Einkaufszentren oder Büros, die auf gut vier Prozent kommen. Das macht das Geschäft für beide Seiten interessant. Und das funktioniert so: Der Spediteur baut, verkauft seine Immobilie an einen Investor und mietet sie von diesem an. Solche Mietverträge laufen meist 10 bis 15 Jahre. Auch Bestandsimmobilien kommen für das Modell Rückmietverkauf (Saleand-Lease-Back) infrage. Aus steuerlichen Gründen sollte diese aber noch nicht komplett abgeschrieben sein. "Wenn es sich um einen Neubau mit langfristiger Vermietung in Ballungszentren mit Flächenmangel handelt, kann das 15- bis 18-Fache der Jahresnettomiete als Verkaufspreis erzielt werden. Baut der Unternehmer selbst, kann er die Differenz zwischen Verkaufspreis und den Gestehungskosten, die bei dem 12- bis 13-Fachen der Jahresnettomiete liegen können, als Gewinn verbuchen", rechnet Kuno Neumeier, Geschäftsführer Logivest, vor. Lagerhallen gewinnen an Wert Ist die Lagerhalle bereits fünf oder zehn Jahre alt, ist ihr Wert inzwischen oft gestiegen und der Unternehmer kann den Wertzuwachs als zusätzlichen Gewinn realisieren, so der Geschäftsführer des Logistikimmobilien-Dienstleisters weiter. Für eine "Schrotthalle" in mäßiger Lage gibt es allerdings Abzüge. Hier kalkuliert Garbe-Chef Hempel noch mit dem Faktor sieben. Aber egal, wie die Halle beschaffen ist, wenn ein Investor sie über seinen Fonds kaufen will, muss zuvor ein Gutachter den Wert der Anlage bestimmen. "Große Abweichungen nach oben sind beim Kaufpreis dann nicht mehr möglich", sagt Hempel. Sollen bereits genutzte Lagerhallen verkauft werden, gibt es aus finanzieller Sicht ein paar Besonderheiten zu beachten. "Bei Bestandsimmobilien, die im Wert gestiegen sind, werden durch den Verkauf stille Reserven gehoben. Die müssen nachversteuert werden, außer das Geld wird artverwandt investiert", weiß Hempel und rät daher, sich vorher zu überlegen, wofür das Geld eingesetzt werden soll. Im Grunde lässt sich derzeit für fast jede Halle ein Käufer finden. "Für Investoren sind vor allem die Lage, also die Attraktivität des Standorts, die Substanz der Immobilie, die nachhaltige Bauweise und die Drittverwendungsfähigkeit von Bedeutung", erklärt Logivest-Chef Neumeier, für welche Hallen Investoren eher das 18- als das 7-Fache zahlen. Investoren lassen sich auf solche Geschäfte auch ein, wenn zwar das Gebäude in Sachen Nachverwertbarkeit nicht besonders attraktiv ist, dafür aber das Grundstück, auf dem es steht. "Wir sprechen dann von einer Paid Land Bank", sagt Garbe-Mann Hempel. Der Deal heißt dann: Nach dem Ende der Mietzeit wird abgerissen und neu gebaut. Viele Mittelständler hätten aus ihrer historischen Entwicklung noch Immobilien in der Nähe von Innenstädten. Solche Lagen seien derzeit, beispielsweise für den Onlinehandel mit Lebensmitteln, interessant. Schwieriger zu verhandeln sind Mietzeiten von unter zehn Jahren oder Ausstiegsklauseln. "Dann ist die Drittverwendungsfähigkeit entscheidend oder der Kaufpreis fällt entsprechend geringer aus", zeigt Hempel Grenzen auf. Für den Rückmietverkauf gibt es verschiedene Modelle. Eine Möglichkeit ist, dass der Spediteur die Immobilie nach Ablauf des Mietvertrags zu einem festgelegten Preis zurückkauft. "Allerdings ist dies bei Anlegern - das sind Banken, Versicherungen oder Pensions-Fonds - weniger beliebt. Sie entscheiden lieber selbst, ob und wann sie ein Objekt aus ihrem Portfolio verkaufen", stell Logivest-Geschäftsführer Neumeier klar. Für den Verkäufer könne es aber steuerliche und rechtliche Vorteile haben, die Immobilie zurückzukaufen. In diesem Fall wären auch Standorte in schlechteren B- oder C-Lagen für Investoren interessant. Denn sie müssen sich dann keine Gedanken über die zukünftige Verwendung der Immobilie machen. Grundsätzlich ist die Laufzeit des Mietvertrags der zentrale Eckpunkt, der auch nicht während der Laufzeit verändert werden kann, da darauf die gesamte Kalkulation und das Geschäft beruhen. Eine weitere Option betrifft die Höhe der Miete. "Der Verkäufer kann anhand des Verkaufspreises die Höhe der zukünftigen Belastungen durch Miete und Nebenkosten variieren", so Neumeier. Ist die Miete höher als ortsüblich, spricht man dann von Overrent-Mieten. Overrent-Mieten bedeuten einen höheren Verkaufspreis. Liegt sie unter dem Durchschnitt, spricht man von Underrent-Mieten. Der Verkaufspreis fällt hier zwar geringer aus, damit sinken aber auch die monatlichen Belastungen durch den Mietzins. Damit hat der Verkäufer ein Instrument an der Hand, um seine Kostenstruktur zu gestalten. Auch hinsichtlich der Verwaltungskosten sowie der umlegbaren und nicht umlegbaren Nebenkosten bestehen Wahlmöglichkeiten. Wenn der künftige Mieter die Betriebs- und Verwaltungskosten sowie eventuell erforderliche Investitionskosten übernimmt, erhöht sich der Kaufpreis. "Vertraglich festlegen sollte der Spediteur auch, dass Untervermietungen erlaubt sind. So erhält er sich die Flexibilität, wenn sein Geschäft am Standort expandiert oder sich verringert", rät Neumeier. Die Zuständigkeiten und Pflichten bezüglich Wartung und Instandhaltung werden ebenfalls beim Verkauf geregelt. In der Regel wird "Double Net" oder "Triple Net" vereinbart. Bei Double Net kann der Vermieter alle Kosten der Halle auf den Mieter umlegen und kommt selbst für die Kosten für Dach und Fach auf. Bei Triple- Net-Verträgen kümmert sich der Mieter auch um die Instandhaltung für Dach und Fach. "Gerade bei älteren Hallen ist das eine häufig gewählte Option, weil der Verkäufer beziehungsweise Neu-Mieter die Halle aus seiner Erfahrung kennt und den Zustand gut einschätzen kann", erklärt Neumeier. Nach dem Verkauf müssen die Alteigentümer und jetzigen Mieter keine Angst vor einem vorzeitigen Rausschmiss haben. "Beim Weiterverkauf der Immobilie durch den Investor bleibt der Mietvertrag uneingeschränkt gültig. Das Unternehmen kann die Halle weiter nutzen", beruhigt Garbe-Chef Hempel. Das Recht, die Halle weiterzuverkaufen, wird sich kein Investor vertraglich nehmen lassen. Schließlich ist der Handel mit Immobilien sein Geschäft - und auch Investoren brauchen ab und an frisches Geld. Mehr zum Thema im Dossier "Logistikimmobilien" www.verkehrsrundschau.de/dossiers