Die Ampel für Logistik-immobilien

Die neue Firmenzentrale von Group 7 dürfte im „grünen Bereich“ des neuen Energiepasses liegen Die Ampel für Logistik-immobilien Ab dem 1. Juli 2009 ist der Energieausweis Pflicht – dies betrifft unter anderem auch Logistikimmobilien. Was die neue Farbenlehre im Gebäudepass für Logistik-unternehmen bedeutet. Das Dokument besticht durch seine Buntheit. Mit einer Farbenskala von Grün auf der linken Seite über Gelb in der Mitte bis Tiefrot auf der rechten Seite will der Energieausweis plakativ darlegen, wie hoch der Energieverbrauch eines Gebäudes tatsächlich ist. Auf vier DIN-A4-Seiten werden alle relevanten Gebäudedaten über Außenwände, Decken, Fenster, Heizungsanlagen und andere Bestandteile zusammengestellt und bewertet. Das Herzstück ist jedoch die Farbenskala. Zwei schwarze Pfeile auf der Ober- und Unterseite zeigen den End- und Primärenergiebedarf des Gebäudes an. Der erste Wert benennt den tatsächlichen Energieverbrauch des Gebäudes, der zweite berücksichtigt zusätzlich die Aufwendungen für die Aufbereitung und den Transport des jeweiligen Energieträgers, der für Heizung, Kühlung, Licht oder Warmwasser benötigt wird. Ab 1. Juli 2009 ist der Energieausweis für alle Nichtwohnhäuser Pflicht – also auch für die Bürogebäude, Lagerhallen und sonstige Immobilien von Transport- und Logistikunternehmen. „Über den Energie- und Sanierungsbedarf dieser Gebäude kann nur spekuliert werden“, sagt Nicole Pillen, Projektleiterin bei der Deutschen Energieagentur (Dena) in Berlin. Weil jedoch die meisten Bauten bereits vor 2000 gebaut wurden, dürften sie kaum dem neuesten technologischen Standard entsprechen. Auf der Farbenskala werden sie einen Platz im gelben oder roten Feld einnehmen. „Bei Gelb sollte über Modernisierungsmöglichkeiten nachgedacht werden“, so Pillen. „Und Rot deutet auf große Einsparpotenziale hin.“ Neubauten im grünen Bereich Auf die neue Firmenzentrale von Group 7 trifft dies mit Sicherheit nicht zu – sie liegt klar im grünen Bereich. Hochregallager, Flachdach und 58 LKW-Rampen: Auf den ersten Blick sieht die Immobilie des 2006 gegründeten Logistikdienstleisters in Schwaig nahe dem Münchner Flughafen aus wie viele Großlager . Das im Dezember 2008 fertig gestellte Gebäude mit 26.000 Quadratmetern Lagerfläche besticht jedoch mit manchen Besonderheiten. Dämmstoffe an Wänden und Decken reduzieren den Heizenergiebedarf spürbar; Lichtbänder an der Ost- und Westfassade machen Arbeiten bei Tageslicht möglich. Für zusätzliche Einsparungen sorgen innovative Elektroniksteuerungen, energiesparende Leuchtmittel sowie Präsenzmelder im ganzen Komplex, welche ausschließlich bei Anwesenheit von Personen Heizung und Licht einschalten. Von einer „intelligenten Logistikimmobilie, welche ökologische, ökonomische und soziale Nachhaltigkeit vereint“, schwärmt Günter Jocher, Geschäftsführer von Group 7. „Gegenüber konventionellen Lagergebäuden können wenigstens zehn bis 15 Prozent Energie eingespart werden“, sagt er. Die Energiepreise werden steigen Wenn das Group-7-Gebäude auch noch Fotovoltaikanlagen für die Erzeugung von Sonnenenergie und Wärmepumpen für die Gewinnung von Wärme aus Abluft oder Abwasser hätte, könnten die Einsparungen noch höher sein. Bei Neubauten rechnen sich die Investitionen in energiesparende Baustoffe und Technologien allemal, zumal nahezu alle Fachleute langfristig weiter steigende Energiepreise erwarten. Zwar fallen zusätzliche Ausgaben an, welche jedoch durch den niedrigeren Verbrauch in wenigen Jahren wieder eingefahren werden. Als Faustregel gilt: Wer einen Neubau mit möglichst geringer Energiebilanz errichten will, muss kaum mehr als zehn Prozent Extrakosten kalkulieren. Konkrete Zahlen nennt GLS: Von den 12,3 Millionen Euro, welche in das so genannte Öko-Depot in Vaihingen/Enz gesteckt wurden, entfielen knapp eine Million Euro auf besondere Energiesparmaßnahmen. Vor anderen Herausforderungen stehen Branchenunternehmen, die ältere Hallen und Bürogebäude besitzen. Wohlgemerkt: Der Energiepass verpflichtet nicht zu Sanierungsmaßnahmen, sondern legt diese nur nahe. Wer jedoch seine Immobilien verkaufen oder vermieten will, sollte entsprechende Maßnahmen ernsthaft prüfen: Dem Geschäftspartner muss bei solchen Kontrakten der Pass vorgelegt werden – Energiewerte im gelben oder gar roten Bereich verschlechtern die Verhandlungsposition erheblich. Wer jedoch Logistikgebäude nachrüstet, kommt an größeren Umbauten nicht vorbei. Weil hierbei häufig größere Abbruch- und Entsorgungsarbeiten anfallen, sind die Kosten schon deshalb erheblich höher als bei Neubauten. Im Gegensatz zu privaten Hausbesitzern können gewerbliche Unternehmen für solche Maßnahmen allenfalls zinsvergünstigte Kredite etwa der KfW, nicht aber Zuschüsse aus dem CO2-Gebäudesanierungsprogramm der Bundesregierung erhalten. Außerdem muss während der meisten Umbauten ein normaler Büro- und Lagerbetrieb gewährleistet sein, was erfahrungsgemäß die Bauarbeiten in die Länge zieht und die Kosten zusätzlich in die Höhe treibt. Manche Maßnahme kommt schon deshalb nicht infrage: So macht es keinen Sinn, in fensterlose Wände nachträglich Lichtbänder einzubauen. Auch eine konventionelle Dämmung der Außenwände und des Dachs kann den Arbeitsbetrieb beeinträchtigen. Sie ist erfahrungsgemäß der größte Einzelposten. Pro Quadratmeter Außenwand müssen wenigstens 75 Euro kalkuliert werden. Beim Dach beträgt der Quadratmeterpreis sogar 100 Euro. Auch bei kleineren Hallen werden so schnell mehrere 100.000 Euro fällig. Fachleute bringen deshalb Alternativen ins Spiel. Als kos-tengünstigen Kompromiss zur Wärmedämmung empfiehlt Michael Arretz, Geschäftsführer der Hamburger Logistik- und Unternehmensberatung Systain, den Anbau von Ständerwerken und Sonnensegeln vorzugsweise an der Südseite. „Vor der Wand entsteht so ein beschatteter Puffer, der we- nigstens vor direkter Sonneneinstrahlung schützt“, sagt Arretz – seinen Berechnungen zufolge können die meist fünfstelligen Investitionen innerhalb eines Jahres eingefahren werden. Nicht immer lohnt die Nachrüstung Wenn überhaupt machen solche Maßnahmen nur bei neueren Hallen Sinn. Weil bei den meisten Logistikgebäuden eine Nutzungsdauer von höchstens 30 Jahren kalkuliert wird, muss jede Nachrüstung auf ihre Kosten-Nutzen-Relation überprüft werden. Am ehesten rechnen sich neue Beleuchtungssysteme mit Energiesparlampen und Bewegungsmeldern. „Viele Lagerbetreiber setzen in ihren fenster- und lichtbandlosen Gebäuden zu viele und zu alte Leuchten ein“, betont Arretz – mit Reflektoren, Dimmern oder LED-Systemen können die Stromkosten bei überschaubaren Ausgaben drastisch heruntergefahren werden. Das fand jedenfalls DHL heraus. Eine neue Beleuchtung für die 33 Paketzentren in Deutschland kostet den Berechnungen der Post-Tochter zufolge 1,5 Millionen Euro. Die Kosten wären in rund zwei Jahren wieder eingefahren. Offenbar ließ sich der Paketriese von manchem Beispiel aus der Industrie inspirieren. So ersetzte ThyssenKrupp für knapp 100.000 Euro über 300 Lampen seiner Bochumer Lagerhalle durch moderne Leuchten mit Computersteuerung. Im ersten Jahr sparte der Stahlriese bereits 72.000 Euro Stromkosten ein. ❙❚■ Stefan Bottler, freier Journalist Tipp Ab 1. Juli 2009 ist der Gebäudeausweis auch für Gewerbe- und andere Nichtwohngebäude obligatorisch. Der Antragsteller hat die Wahl zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Der Verbrauchsausweis errechnet aus dem Energiekonsum der letzten drei Jahre einen Durchschnittswert, er reicht in der Regel bei Altbauten völlig aus. Der Bedarfsausweis informiert über die energetische Qualität von Haustechnik wie Gebäudehülle und gibt Hinweise auf mögliche Verbesserungen, er ist bei Neubauten Pflicht und bei Altbauten empfehlenswert, wenn konkrete Umbauten geplant sind. Der Gebäudeausweis wird von Handwer-kern und Planern ausgestellt, die bei der Deutschen Energieagentur (DENA) registriert sind. Über entsprechende Fachleute informiert eine Datenbank auf www.dena.de Premiere für GLS: Im April nahm der europaweite Express- und Paketdienst in Vaihingen/Enz nahe Stuttgart ein so genanntes „Öko Depot“ in Betrieb. Der 12,3 Millionen Euro teure Standort wird mit Hartschaum an den Außenwänden und Mineralwolle auf dem Dach gedämmt. Außerdem weist die Anlage Wärmepumpenheizung, Regenwassernutzung und Fotovoltaikanlage, die rund 200.000 kWh Strom im Jahr produziert, auf. GLS rechnet mit 40 Prozent geringeren Betriebskosten, wobei Vergütungen, welche das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) für ins öffentliche Netz eingespeisten Strom vorsieht, zu berücksichtigen sind. Vaihingen soll den Standard für neue Depots setzen, versichert GLS-Chef Rico Back – von einer Nachrüstung der 680 alten Standorten (davon 57 in Deutschland) ist bislang nicht die Rede. Zu teuer und zu wenig effizient sei dies. bot

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