Benchmarks zu Nebenkosten

Benchmarks zu Nebenkosten Nebenkosten sind keine Nebensache Die sogenannte zweite Miete gibt es nicht nur in Wohnungen, sondern auch in Lagerhallen. Benchmarks zu Nebenkosten zeigen, welche Summen für Umschlag- und Lagerhallen üblich sind. Jedes Jahr der gleiche Ärger: Die Nebenkostenabrechnung flattert ins Haus und ist gefühlt immer zu hoch. Selbst wenn der Vermieter korrekt abrechnet, bleibt der Eindruck bei vielen Lagerbetreibern haften: Ich zahle zu viel. Denn im Mietvertrag steht nur die Nettomiete, so wie sie mit dem Vermieter verhandelt wurde. Offen bleibt vorerst, wie viel die Nebenkosten ausmachen. „Das ist die Unbekannte der Gesamtkalkulation bei einer Neuanmietung, die insbesondere bei Neubauten kaum quantifizierbar ist“, weiß Rainer Koepke, Experte für Logistikimmobilien bei Jones Lang Lasalle. Licht ins Dunkel hat jetzt der Immobiliendienstleister Jones Lang Lasalle gebracht. In einer Benchmark-Studie haben die Experten die Höhe von Nebenkosten für Lager- und Umschlaghallen ermittelt. „Wir möchten betonen, dass die untersuchten Werte stark streuen und daher unsere Mittelwerte bei Mietvertragsverhandlungen oder internen Kalkulationen nur Anhaltspunkte darstellen können“, erklärt Koepke. Für klassische Lagerhallen werden in Deutschland im Durchschnitt 1,45 Euro pro Quadratmeter und Monat an Nebenkosten fällig, wenn nur ein Mieter seine Waren in der Halle unterstellt oder der Eigentümer sie selbst nutzt. Im Fachjargon: Single-Tenant beziehungsweise Eigennutzer. Bei mehreren Mietern (Multi-Tenant) sinken die durchschnittlichen Nebenkosten auf 1,13 Euro (siehe Tabelle und Grafik). Umschlaghallen – Waren kommen rein, werden kommissioniert und gehen ohne Lagerung wieder raus – sind laut dem Immobiliendienstleister in der Praxis meist Einzelnutzerimmobilien. Bei ihnen fallen durchschnittlich 1,10 Euro an Nebenkosten an. Wie die Nebenkosten umgelegt werden, hängt von den Vereinbarungen im Mietvertrag ab. Die durchschnittlichen Kosten bei den sogenannten Single-Tenant-Gebäuden sind knapp 30 Prozent höher als bei Multi-Tenant-Objekten. Größte Einzelpositionen bei Single-Tenant-Objekten sind die Stromkosten mit 28 Prozent. Bei Multi-Tenant-Objekten, mit mehreren Mietern, machen die Heizkosten mit 21 Prozent den größten Kostenblock aus. „Multi-Tenant-Gebäude werden aufgrund der höheren Arbeitsplatzdichte mehr beheizt“, begründet Alexander Prokot, Leiter Management Services Jones Lang Lasalle. 17 bis 20 Grad Arbeitstemperatur seien hier üblich. Bei den Eigennutzern oder Single-Tenant-Objekten seien häufig reine Lager- beziehungsweise Umschlagimmobilien zu finden, die mit elf bis zwölf Grad beheizt würden. Die größte Kostendifferenz zwischen Single- und Multi-Tenant-Lagerhallen ist bei den Stromkosten zu beobachten. Hier liegen die Gebäude mit mehreren Nutzern deutlich unter den Stromkosten von Eigennutzern beziehungsweise Single-Tenant-Objekten. Mehrere Nutzer wollen es sauberer Das erklären die Studienautoren damit, dass bei Multi-Tenant-Objekten nur die Kosten für den Allgemeinstrom abgerechnet werden. Dazu zählt die Energie für Innen- und Außenbeleuchtung, Überwachung, Klimatisierung sowie die Kosten für die benötigten Zähler. Nicht inkludiert sind hier die Kosten für den sogenannten Produktionsstrom, den die technischen Einrichtungen verbrauchen. Dazu zählen beispielsweise die Fördertechnik oder Gabelstapler mit ihren Ladegeräten. Die unterschiedliche Betrachtung des Stromverbrauchs begründet Prokot damit, dass sich in der Praxis bei Eigennutzer-/Single-Tenant-Objekten der Produktionsstrom nicht sauber vom Gebäudestrom trennen lässt. Daher sind die Werte für den Stromverbrauch dieser Objekte höher, aber auch Alles-inklusive-Werte. Die abweichende Bemessungsgrundlage gilt auch für die Positionen Wartung und Reinigung. Obwohl nur die Kosten für die Allgemeinflächen bewertet wurden, fallen die durchschnittlichen Kosten bei Multi-Tenant-Objekten höher aus – eine Folge des Nutzeranspruchs an die Dienstleistungsqualität. „Die in Eigenregie betriebenen Single-Tenant-Immobilien werden häufig auf einem sehr niedrigen Servicelevel bewirtschaftet, bei Multi-Tenant-Immobilien wird in der Regel ein deutlich höherer Standard vereinbart“, so Prokot. Plausibel seien die höheren Kosten bei Verwaltungs- und Hausmeisterkosten in Multi-Tenant-Objekten. Komplett beim Eigentümer verbleiben in der Regel die Positionen Bauunterhalt und Instandsetzungskosten der Außenanlagen. Gefühlt sind Kosten immer zu hoch, mit den Benchmarks lässt sich aber ermitteln, ob sie noch wettbewerbsfähig sind. ❙❚■ Serge Voigt Zahlenbasis für die interne Kalkulation oder anstehende Mietvertragsverhandlungen Nebenkosten-Benchmarks Durchschnittswerte aller Nebenkosten nach Hallentyp (€/m²/Monat) Umschlaghalle Lagerhalle Single-Tenant* Single-Tenant* Multi-Tenant* Öffentliche Abgaben 0,13 0,16 0,13 Entsorgung 0,01 0,02 0,01 Versicherung 0,04 0,05 0,06 Wartung 0,11 0,09 0,12 Instandsetzung 0,03 0,06 0,02 Strom 0,30 0,42 0,12 Heizung 0,14 0,23 0,24 Wasser, Kanal 0,03 0,06 0,05 Reinigung 0,10 0,08 0,11 Bewachung 0,08 0,10 0,04 Verwaltung 0,07 0,08 0,12 Hausmeister 0,04 0,07 0,09 Sonstiges 0,02 0,03 0,02 Gesamt 1,10 1,45 1,13 Quelle: Jones Lang Lasalle * Single-Tenant: ein Nutzer/Mieter, Multi-Tenant: mehrere Nutzer/Mieter