Begehrte Lagerflächen

Die Stimmung auf dem deutschen Logistik-Immobilienmarkt könnte nicht besser sein: Der Flächenmarktumsatz bewegte sich im Jahr 2016 auf Rekordniveau. Zu diesem Schluss kommt die Forschungs-Abteilung von BNP Paribas Real Estate. Laut dem jüngsten Property Report des Immobilien-Dienstleisters knackte die Branche im zurückliegenden Jahr mit einem bundesweiten Flächenumsatz von knapp 6,85 Millionen Quadratmetern einen neuen Rekord - die Bestmarke aus 2015 konnte damit noch einmal um gut 14 Prozent übertroffen werden. Top-Standort Hamburg Bedeutendster Standort in Sachen Flächenumsatz war auch 2016 der Raum Hamburg mit 667.000 Quadratmetern (plus 12 Prozent). Dabei profitierte die Region vor allem von Online-Händler Amazon. Der im vierten Quartal 2016 erfolgte Vertragsabschluss über das Amazon-Lager in Winsen gehörte mit 64.000 Quadratmetern zu den Top 5 der flächenmäßig wichtigsten Immobilien-Abschlüsse des zurückliegenden Jahres. Ebenfalls ein kräftiges Wachstum verzeichnete die Region Frankfurt, wo mit 599.000 Quadratmetern (plus 29 Prozent) ein neuer Umsatzrekord aufgestellt wurde. Wesentlichen Anteil daran hatte eine Großanmietung des niederländischen Non-Food-Discounters Action in Biblis über 83.000 Quadratmeter. Aber auch München (297.000 Quadratmeter, plus 23 Prozent), Köln (210.000 Quadratmeter, plus 26 Prozent) und Leipzig (270.000 Quadratmeter, plus acht Prozent) konnten deutliche Umsatzsteigerungen verbuchen. Dass der deutsche Markt für Logistik-Immobilien boomt, liegt aber mitnichten nur an den Top-7-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München. Der Flächenumsatz außerhalb dieser Ballungsräume legte 2016 um 20 Prozent auf den neuen Rekordwert von 4,14 Millionen Quadratmetern zu. Vor allem in den 14 Logistik-Agglomerationen, die BNP Paribas Real Estate zusätzlich zu den Ballungsräumen der wichtigsten Städte analysiert, war eine hohe Nachfrage zu verzeichnen. Mit knapp 2,29 Millionen Quadratmetern konnten diese den Flächenumsatz um 80 Prozent steigern. Besonders dynamisch zeigte sich das Ruhrgebiet, wo 915.000 Quadratmeter erfasst wurden und sich der Umsatz fast vervierfacht hat. Dazu beigetragen hat nicht zuletzt ein Neubau für den Handelskonzern Metro in Marl, der mit einer Größe von rund 225.000 Quadratmetern gleichzeitig den bedeutendsten Vertragsabschluss 2016 bundesweit darstellt. Treiber E-Commerce Die Liste der Branchengruppen wurde 2016 klar von Handelsunternehmen angeführt, die fast 38 Prozent zum Ergebnis beitrugen und rund zehn Prozentpunkte zulegen konnten. Dafür dürfte in erster Linie der boomende E-Commerce verantwortlich sein, der nicht nur den Flächenumsatz belebt, sondern aufgrund neuer Trends in der Supply Chain auch neue Standorte in das Interesse der Nutzer rücken lässt. Auf Platz zwei folgen Logistikdienstleister, die einen Beitrag von knapp 29 Prozent zum Flächenumsatz leisten. Auf den Bronze-Rang zurückgefallen sind dagegen Produktions-Unternehmen, die im Vorjahr das Ranking der wichtigsten Branchen im Logistik-Immobilienmarkt noch angeführt hatten. Zuletzt belief sich ihr Umsatzanteil nur auf gut ein Viertel. Eigennutzeranteil steigt Auffällig auch der Bauboom, der die Logistik-Immobilienbranche weiterhin prägt. Insgesamt entfallen mittlerweile rund 70 Prozent des Ergebnisses auf neu hochgezogene Gebäude, die ihren bereits hohen Vorjahreswert (66 Prozent) damit nochmals steigern konnten. BNP Paribas Real Estate führt diesen Trend darauf zurück, dass viele Großanmietungen, aber auch Eigennutzerobjekte über Projektentwicklungen realisiert werden, die in der Regel als Built-to-suit-Lösungen maßgeschneidert für die künftigen Nutzer erstellt werden. Der Eigennutzeranteil stieg denn auch im Vergleich zum Vorjahr um gut zwei Prozentpunkte auf 43 Prozent. Da mag es so manchem Unternehmen schon als Lichtblick erscheinen, dass das Mietpreisniveau an den meisten Standorten immerhin stabil geblieben ist. Lediglich im Osten der Republik langten die Vermieter 2016 stärker zu: in Berlin, wo Unternehmen im Extremfall 4,90 Euro pro Quadratmeter zu berappen hatten, und Leipzig (4,45 Euro pro Quadratmeter) war eine leichte Steigerung der Spitzenmiete zu beobachten. Das Ende der Fahnenstange scheint in diesen Märkten auch noch nicht erreicht: BNP Paribas rechnet in Berlin und Leipzig mit einer weiteren Verteuerung der Höchstmieten. Am teuersten ist das Pflaster aber in München, wo 6,75 Euro pro Quadratmeter Spitzenmiete anfallen. Auf den Plätzen zwei und drei folgen Frankfurt (6,30 Euro pro Quadratmeter) und Hamburg (5,70 Euro pro Quadratmeter). Während sich die Höchstmieten an Isar, Main und Elbe 2017 auf diesem Niveau einpendeln dürften, sagen die Studienautoren für den Münchner Raum zumindest steigende Durchschnittsmieten voraus. Guter Start ins neue Jahr Der Aufwärtstrend auf den Logistik- und Lagerflächenmärkten setzte sich übrigens zuletzt fort, wie die frisch von BNP Paribas veröffentlichten Zahlen zum ersten Quartal belegen. Mit einem bundesweiten Flächenumsatz von 1,5 Millionen Quadratmetern wurde das Quartalsergebnis des Vorjahres noch einmal um zwei Prozent übertroffen. Für Unternehmen, die nach Mietobjekten suchen, wird die Lage allerdings nicht einfacher. Wie Christopher Raabe, Head of Industrial Letting der BNP Paribas Real Estate, wissen lässt, ist der Anteil von Eigennutzern zuletzt noch einmal gestiegen und trägt mittlerweile die Hälfte zum Resultat bei. Für den Logistik-Immobilienmarkt generell ist er für dieses Jahr durchaus optimistisch: "Nicht nur der hervorragende Jahresauftakt, auch die weiterhin guten Konjunkturprognosen, die von einigen Instituten gerade noch einmal leicht nach oben korrigiert wurden, sprechen dafür, dass wir auch für das Gesamtjahr wieder von einem außergewöhnlichen Flächenumsatz ausgehen", so Raabe. Demnach seien Wachstumsimpulse aus nahezu allen für die Logistiknachfrage wichtigen Branchen zu erwarten, insbesondere E-Commerce und Industrie. "Vor diesem Hintergrund erscheint ein Überschreiten der Sechs-Millionen-Quadratmeter-Schwelle zum zweiten Mal hintereinander durchaus realistisch. Ob sogar ein neuer Umsatzrekord angepeilt werden kann, bleibt aber noch abzuwarten", so Raabe abschließend. Mehr zum Thema im Dossier Logistik-Immobilien www.verkehrsrundschau.de/dossiers

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