Zusammen mit Fachexperten der Arbeitsgruppe für Supply Chain Services des Fraunhofer-Instituts für Integrierte Schaltungen IIS und den Professoren Christian Kille von der Technischen Hochschule Würzburg-Schweinfurt und Alexander Nehm von der Dualen Hochschule Baden-Württemberg in Mannheim hat die Aurelis Real Estate ein Whitepaper zum deutschen Logistikmarkt herausgegeben. Für die zugrundeliegende Studie wurden die 40 größten Nutzern von Logistikflächen in Deutschland, aus den sieben Branchencluster Automotive, E-Commerce, Einzelhandel, Großhandel, B2C-Konsumgüterindustrie, B2B-Produzierende Industrie und Logistikdienstleister befragt. Dazu wurden die Entwicklung und Trends der Logistikflächennachfrage, die Bereitschaft von geplanten Wunschstandorten abzuweichen und die Zusammenarbeit mit Kommunen thematisiert.
„Marktprognosen für Logistikflächen basieren fast ausschließlich auf Einschätzungen Dritter oder Ableitungen auf anekdotischer Basis. Solche Prognosen sind jedoch aufgrund des sehr volatilen Marktumfelds in den letzten Jahren zunehmend schwieriger und dadurch unpräziser geworden. Mit unserer Studie haben wir einen anderen Weg gewählt und direkt die Logistikdienstleister, Händler und Produzenten befragt. Durch diese systematische Befragung erhalten wir erstmals ein differenziertes Bild davon, welche Branchen in den nächsten zwei bis fünf Jahren tatsächlich wie viel Fläche benötigen und welche übergeordneten Trends wie Digitalisierung oder demografischer Wandel die Branchen bewegen“, erklärte Dr. Joachim Wieland, CEO von Aurelis, die Hintergründe der Studie. „Wir beseitigen mit unseren Ergebnissen einen weißen Fleck bei Logistik-Nachfrageprognosen und stellen eine fundierte Entscheidungsgrundlage zur Verfügung - gerade im aktuellen Marktumfeld dürfte dies für viele Unternehmen sicherlich enorm wertvoll sein“, kommentiert Uwe Veres-Homm, stellvertretender Leiter Risiko- und Standortanalyse der Arbeitsgruppe für Supply Chain Services des Fraunhofer IIS.
Welche Entwicklungen spielen bei der Flächennachfrage eine besondere Rolle?
Für 2024 wird bei Flächenumsatz und Neubauvolumen keine schnelle Erholung erwartet. Bis 2028 sehen die Experten einen Anstieg der Nachfrage – allerdings unter den Rekordwerten von 2021 und 2022. Drei Markttrends werden als besonders wichtige Nachfragetreiber eingeschätzt: Mehr als 40 Prozent der Befragten antworteten, dass Resilienz und höhere Sicherheitsbestände für mehr Flächennachfrage sorgen werden. 37 Prozent der Branchenvertreter gaben die Flexibilisierung von Mietverträgen und Laufzeiten beziehungsweise das Outsourcing als zweitwichtigsten Faktor an. Dem folgen Nachhaltigkeit und Kreislaufwirtschaft (35 Prozent). Der demografischen Wandel (Arbeitskräftemangel und abnehmende Zahl an Konsumenten) wird von 52 Prozent als größtes Hindernis gewertet, 49 Prozent sehen dies in hohen Kosten (Zinsen, Baukosten und Mietpreise) und 24 Prozent in zunehmend strengen Regulierungen.
Inwieweit sind die Unternehmen bereit, von ihrem geplanten Wunschstandort abzuweichen?
Am flexibelsten in der künftigen Standortwahl ist die B2C-Konsumgüterindustrie, die bereit ist, bis zu 100 Kilometer vom ursprünglichen Wunschstandort abzuweichen. Logistikdienstleister, Automotive-Industrie und E-Commerce sind aufgrund mangelnder Flächen bereit, bis zu 50 Kilometer von ihrem Wunschstandort abzuweichen. Die produzierende Industrie für den B2B-Bereich und der Großhandel akzeptieren lediglich 20 Kilometer Entfernung zum Wunschstandort. Im Einzelhandel sind weiterhin Streckenkosten zur Filialbelieferung wichtiger als die Flächenpreise. Hier ist die Nähe zu den Ballungsräumen ausschlaggebend.
Wie bewerten Unternehmen die Zusammenarbeit mit Kommunen?
Die Zusammenarbeit zwischen Logistikunternehmen und kommunalen Vertretern wird allgemein positiv bewertet. Auch hier variieren die Aussagen der verschiedenen Branchen. Verlader, die ihre Güter von Transportdienstleistern übernehmen und an andere übergeben, bewerten die Zusammenarbeit mit den Kommunen vergleichsweise positiver als Logistikdienstleister, die für den
Transport und die Lagerung verantwortlich sind, und angeben, dass sie die Zusammenarbeit mit Kommunen häufig als herausfordernd empfinden. Etwa 45 Prozent bewerteten die lokale Akzeptanz von Logistikprojekten bei den Kommunen als negativ, 37 Prozent die schleppende oder gar fehlende Baulandausweisung und Baurechtschaffung.
Fazit
Die Studie eröffnete, dass bis 2028 von einem allmählichen Anstieg der Neubauflächen ausgegangen wird, was die Immobilienbranche bei anhaltender Flächenknappheit weiterhin vor Herausforderungen stellt. Deshalb werden Refurbishments und Neubauprojekte auf gut angebundenen und bereits logistisch genutzten Bestandsflächen ansteigen müssen. Gleichzeitig sind Unternehmen bei anhaltender
Flächenknappheit bereit, bei Neuansiedlungen vom ursprünglichen Wunschstandort abzuweichen.
