Mietpreisanpassung: Vorsicht vor Klauseln im Gewerbe-Mietvertrag

In Kürze Sogenannte Mietpreis-Anpassungsklauseln regeln in Gewerbe-Mietverträgen, dass die Miete gekoppelt an einen bestimmten Index steigen oder fallen kann. Das kann in Zeiten der Inflation gerade bei echten Klauseln zu einer starken Steigung des Mietzinses führen. Doch nicht immer sind solche Klauseln wirksam. Vor Mieterhöhungen ist derzeit niemand sicher. Auch im gewerblichen Raum sehen sich Logistikunternehmer immer häufiger mit steigenden Mieten für Büroflächen, Lagerhallen und sonstigen Gewerbeflächen konfrontiert. Oder sie wollen selbst in der Position des Vermieters einen höheren Mietzins vereinbaren, um ihre steigenden laufenden Kosten zu decken. In vielen gewerblichen Mietverträgen machen Vermieter im Rahmen ihrer allgemeinen Geschäftsbedingungen eine sogenannte Mietpreis-Anpassungsklausel geltend, auch genannt Index-, Gleit- oder Wertsicherungsklausel. Oft ist darin geregelt, dass wenn ein Index um zehn Prozent steigt, die Mietanpassung entsprechend folgt. Infolgedessen gab es Fälle, in denen durch die derzeit hohe Inflation bereits innerhalb eines Jahres Anpassungen von zehn Prozent geltend gemacht wurden. Doch wann sind derartige Klauseln überhaupt wirksam? Welche verschiedenen Arten von Wertsicherungsklauseln gibt es? Was ist deren Rechtswirkung? Und was hat es mit der Zehn-Jahres-Bindung des Vermieters auf sich? Wie die Klauseln funktionieren Der Mechanismus einer solchen Klausel ist einfach beschrieben. Die prozentuale Veränderung der Gewerberaum-Miete wird an die prozentuale Veränderung eines bestimmten Index gekoppelt. Steigt oder sinkt dieser Index, passt sich die Miethöhe entsprechend an. Grundsätzlich bezieht sich die Klausel dabei auf die vereinbarte Grundmiete, Betriebs- und Nebenkosten-Vorauszahlungen werden daher nicht beeinflusst. In der Theorie dient sie dazu, inflations- und deflationsbedingte Nachteile für sowohl Mieter als auch Vermieter auszugleichen, indem sie die Miethöhe mit den steigenden Kosten des Vermieters für Reparaturen, steigenden Kreditzins und Investitionen in Ausgleich bringt. In der Praxis führt dies jedoch - im Gegensatz zum Wohnraum-Mietrecht - bei der Vermietung von Gewerberäumen aufgrund der höheren Vertragsfreiheit im Rahmen der Inflation zu einer Steigung des Mietzinses ins Unermessliche. So würde sich zum Beispiel ein 2022 abgeschlossener gewerblicher Mietvertrag unter Bezugnahme auf den Inflationsindex bereits nach einem Jahr um zehn Prozent erhöhen - ohne einen Nachweis über etwaige Vergleichsmieten oder den Mietspiegel, wie sie im Wohnraum-Mietrecht gelten. Wird dann noch eine echte Mietpreis-Anpassungsklausel verwendet, erfolgt die Anpassung automatisch und ohne vorherige Vereinbarung der Parteien. Echte und unechte Preisklauseln Betroffene sollten deshalb darauf achten, ob es sich um eine echte oder unechte Wertsicherungsklausel handelt. Erstere ist dadurch gekennzeichnet, dass der Vermieter bei der Anpassung der Miete über keinen Ermessensspielraum verfügt. Das heißt, er kann Veränderungen in Bezug auf die Kosten, um den Betrieb am Leben halten zu können, nicht berücksichtigen. Eine Änderung des vereinbarten Index führt unmittelbar zur Veränderung der Grundmiete. Dagegen ist die automatische Anpassung der Miethöhe bei einer unechten Mietpreis-Anpassungsklausel ausgeschlossen. Vielmehr ist diese abhängig von Verhandlungen der beiden Parteien nach einem bestimmten Zeitraum. Dabei hat der Vermieter Spielraum, nach billigem Ermessen die Miethöhe festzusetzen. "Nur wenn der Vermieter alle Voraussetzungen einhält, können echte Wertsicherungsklauseln ausnahmsweise wirksam sein." - AXEL SALZMANN, Rechtsanwalt Zulässig oder nicht? Je nachdem, ob eine echte oder unechte Wertsicherungsklausel vereinbart ist, sind unterschiedliche Anforderungen an diese zu stellen, damit sie zulässig ist. Während unechte Preisklauseln grundsätzlich zulässig sind, unterliegen echte Preisklauseln einem Verbot nach Paragraf 1 des Preisklausel-Gesetzes. Nur wenn der Vermieter alle folgenden Voraussetzungen einhält, können diese ausnahmsweise rechtlich wirksam sein: - Kopplung der Änderung der Miethöhe an einen bestimmten Index, beispielsweise an den Preisindex für die Gesamtlebenserhaltung des Statistischen Bundes- oder Landesamts oder an den Verbraucherpreis-Index des Statistischen Amts der Europäischen Gemeinschaft. - Bindung des Vermieters an den Vertrag für mindestens zehn Jahre: Besonders wichtig ist die vertragliche Bindung des Vermieters für die Dauer von zehn Jahren. Das kann entweder gewährleistet werden, indem der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht verzichtet, wenn der Vermieter dem Mieter Verlängerungsoptionen einräumt, oder durch den Abschluss des Mietvertrags für den entsprechenden Zeitraum. - Hinreichende Bestimmtheit der Klausel: Die Klausel darf dabei nicht zu allgemein ausgestaltet sein, sondern muss konkrete Prozentzahlen oder Prozentpunkte nennen, bei denen eine entsprechende Anpassung eintritt. - Keine unangemessene Benachteiligung der Parteien: Die Miete muss sich auch bei einem Rückgang der Indexwerte entsprechend anpassen. Gültige Alternativen Aber welche Art von Wertsicherungsklauseln sind verboten und was lässt sich als Alternative heranziehen? Unzulässig sind zum Beispiel sogenannte Upwards-only-Klauseln. Damit sind Klauseln gemeint, die lediglich eine Steigung vereinbaren, aber keine entsprechende Senkung. Wie in diesem Fall: "Steigt der Verbraucherpreis-Index um 6 %, steigt automatisch der Mietzins um 6 %." Als Formulierungs-Alternative wäre eine unechte Wertsicherungsklausel möglich, die folgendermaßen ausgestaltet sein kann: "Bei Änderung des Verbraucherpreis-Index wird die Angemessenheit der Miete überprüft und ggf. zwischen den Parteien neu vereinbart." Ebenfalls verboten ist eine überproportionale Mietanpassungsklausel. Typischerweise kann diese so ausgestaltet sein: "Verändert sich der Verbraucherpreisindex um 4 %, passt sich die Miete automatisch um 6 % an." Die zulässige Alternative wäre eine unterproportionale Mietanpassungs-Klausel, zum Beispiel: "Verändert sich der Verbraucherpreisindex um 6 %, passt sich die Miete automatisch um 5 % an." Klauseln schriftlich aufnehmen Was dabei in allen Fällen gilt: Die Miete darf erst nach einer einjährigen Wartefrist erneut erhöht werden. Auch die Rechtsprechung äußerte sich bereits dazu, in welchen Fällen Indexmieten zulässig oder unzulässig sind. Sie legte dabei besonderen Wert auf die schriftliche Aufnahme derartiger Klauseln in den Vertrag. So entschied etwa das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf zugunsten eines Mieters. Dieser wollte einen auf 29 Jahre befristeten Mietvertrag vorzeitig beenden und hatte sich davor stillschweigend mehrerer Mieterhöhungen gebeugt (Urteil vom 19. März 2013, Aktenzeichen I-24 U 103/12). Das Gericht bewertete den Fall so, dass die Vertragsparteien sich durch ihr Verhalten auf Mieterhöhungen geeinigt hatten, die zum jeweiligen Zeitpunkt noch nicht hätten verlangt werden dürfen. Sie hatten nämlich schriftlich vereinbart, dass eine Anpassung des Mietzinses nur dann möglich sein sollte, wenn sich der Verbraucherpreis-Index oder Lebenshaltungsindex um mehr als zehn Punkte verändert hat. Entgegen dieser Vereinbarung fanden bereits verfrüht Mietpreis-Anpassungen statt. Als Folge lag eine wesentliche Vertragsänderung vor, die der Schriftform bedurft hätte. Da aber weder Klausel noch Zustimmung des Mieters schriftlich in den bestehenden Mietvertrag mit aufgenommen worden waren, ergab sich anstatt des befristeten Vertragsverhältnisses ein gänzlich neuer - unbefristeter - Vertrag. Dieser war für Mieter nach dem Gesetz ordentlich kündbar. Unzulässige Klausel - was nun? Stellt sich eine verwendete Mietpreis-Anpassungsklausel als unzulässig heraus, bedeutet das nicht, dass der betroffene Mieter diese unverzüglich nicht mehr zu befolgen braucht. Vielmehr ist er bis zur rechtskräftigen gerichtlichen Feststellung der Unzulässigkeit an sie gebunden. Erweist sich die Klausel erst zu einem späteren Zeitpunkt als nichtig, gilt auch erst ab diesem der reduzierte Mietzins. Zahlungen, die der Mieter auf Grundlage der Preisklausel getätigt hat, können nicht mehr nachträglich zurückgefordert werden. In Anbetracht dessen sollte der Mieter bereits bei Vertragsschluss genauestens darauf achten, unter welchen Bedingungen er das Mietverhältnis eingeht, insbesondere, ob eine Zehn-Jahres-Bindung des Vermieters vertraglich festgelegt ist. Aber auch der Vermieter sollte auf eine zulässige Ausgestaltung seiner Mietpreis-Anpassungsklausel achten. Stellt sich im Nachhinein heraus, dass diese einem rechtlichen Verbot unterliegt, kann er die Miete zum Zweck der Wertsicherung nur noch mit direkter Zustimmung des Mieters erhöhen oder durch eine Änderungskündigung. Können sich die beiden Parteien nicht einigen, ist der Vermieter seinerseits bis zum Ende der Festmietlaufzeit an den unveränderten Mietzins gebunden. Rechtlichen Rat einholen Was sollten Mieter wie Vermieter also grundsätzlich bedenken? Wenn in einer Mietvertragsklausel automatisch vorgenommene Mieterhöhungen vorgesehen sind, sollten Mieter achtsam sein und eine rechtliche Kontrolle derartiger Regelungen in Anspruch nehmen. Spielt ein Inhaber von Gewerberäumen dagegen mit dem Gedanken, die Räume zu vermieten, und will sichergehen, dass seine Mietforderung weiter dem Wert seiner Räume entspricht, ist die Aufnahme einer Mietpreis-Anpassungsklausel in den Vertrag stets empfehlenswert. Um eine zulässige Ausgestaltung zu gewährleisten, sollte er im Voraus unbedingt anwaltliche Beratung aufsuchen.

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