Steigende Baukosten und explodierende Mieten haben ihre Spuren im deutschen Markt für Logistikimmobilien hinterlassen: Der Flächenumsatz ist im ersten Quartal dramatisch eingebrochen. So meldet der Immobiliendienstleister CBRE für den deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt einen Flächenumsatz von 890.000 Quadratmetern – rund 67 Prozent unter dem Niveau des ersten Quartals 2022. Überdurchschnittlich rückläufig waren demnach sowohl die Flächenumsätze von Eigennutzern (minus 91 Prozent auf 101.000 Quadratmeter) als auch von Neubauflächen (minus 74 Prozent auf 494.000 Quadratmeter). „Nach dem bereits nur unterdurchschnittlichen dritten und vierten Quartal des Vorjahres mit jeweils rund 1,5 Millionen Quadratmetern war die Dynamik am Nutzermarkt auch zum Jahresauftakt mit einem registrierten Umsatz von nicht einmal einer Million Quadratmeter weiterhin verhalten“, kommentiert Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland, das Zahlenwerk.
Auch BNP Parisbas meldet Zahlen fürs Auftaktquartal 2023, die zwar von den CBRE-Analysen abweichen, aber die gleiche Tendenz aufweisen. Hier wurde für den deutschen Logistikvermietungsmarkt in den ersten drei Monaten des Jahres ein Flächenumsatz von 1,25 Millionen Quadratmeter inklusive Eigennutzer registriert. Das waren 46 Prozent weniger als im Vorjahr. BNP Parisbas weist in diesem Zusammenhang aber auch darauf hin, dass das Rekordergebnis aus dem Vorjahr nicht zuletzt vom Tesla-Baustart in Grünheide mit 327.000 Quadratmetern Fläche geprägt war.
Mieten steigen zweistellig
„Sicherlich hat die deutlich eingetrübte konjunkturelle Entwicklung in den Wintermonaten einen nicht unerheblichen Anteil am Zwischenergebnis“, sagt Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate. Einige Unternehmen zögern demnach Entscheidungen gerade bei großflächigen Anmietungen zunächst hinaus, um die weitere Entwicklung abzuwarten. „Durch das spürbar gestiegene Mietpreisniveau beobachten wir darüber hinaus, dass Nutzer verstärkt Optionen ziehen und auslaufende Mietverträge möglichst verlängern, wodurch weniger Bewegung im Markt ist“, so Raabe.
Zu ähnlichen Schlüssen kommt Rainer Koepke von CBRE: Trotz der zurückhaltenden Nachfrage sei das Angebot infolge der steigenden Baukosten und Immobilienrenditen von steigenden Mieten geprägt. „Das führt auch dazu, dass Nutzer eher Mietverträge in den Bestandsflächen verlängern als umzuziehen“, beobachtet auch Koepke. Die Spitzenmiete in den Top-5-Standorten ist demnach innerhalb eines Jahres von 6,88 Euro pro Quadratmeter und Monat auf 7,75 Euro gestiegen, ein Plus von mehr als 13 Prozent. BNP Paribas verzeichnet für die Top-Standorte ein Plus der durchschnittlichen Spitzenmiete von elf Prozent auf jetzt 7,37 Euro pro Quadratmeter.
Flächenmangel nach wie vor akut
Neben der aktuell geringeren gesamtwirtschaftlichen Dynamik, sorge aber vor allem das immer noch sehr knappe Flächenangebot für einen gebremsten Flächenumsatz, meint Koepke: „Die Nutzer wissen, dass es kaum verfügbare Flächen gibt, und agieren dementsprechend verhaltener. Zudem treibt die Nachfrage des Onlinehandels den Markt nicht mehr an wie in den beiden Rekordjahren zuvor“, so der CBRE-Experte.
