Logistikimmobilien: Niederlassungen unerwünscht?

Oft machen sich Unternehmen und Immobilienentwickler unter der Bevölkerung keine Freunde, wenn es um den Bau von Logistikimmobilien geht. Stichwort: "Not in my Backyard". Welche Überzeugungskraft die Logistik braucht, um bei Kommunen punkten zu können, war nur eins von vielen Themen rund um Logistikimmobilien, die im Juni auf dem 13. Deutschen Logistikimmobilienkongress von Heuer Dialog in Frankfurt am Main erörtert wurden. Bevölkerung mitnehmen "Sie müssen von Tag eins an mit den Leuten vor Ort sprechen, regelmäßig Bürgerversammlungen abhalten", umschreibt Ernst Nickel, erster Bürgermeister der Marktgemeinde Geiselwind, sein Erfolgsrezept für eine erfolgreiche und vor allem geräuschlose Logistikansiedlung. 2021 wurde in dem unterfränkischen Örtchen an der A 3 auf 116.000 Quadratmetern Grundfläche und 63.000 Quadratmetern Lagerfläche das Multichannel-Zentrallager von Puma eröffnet - und das nach Angaben der Projektbeteiligten ohne größeren Bürgerprotest. Dass das Mega-Projekt seinerzeit vergleichsweise reibungslos umgesetzt werden konnte, mag sicherlich auch an der Strahlkraft des Nutzers liegen. Wichtig war laut Nickel aber vor allem, den Anwohnern glaubhaft klarzumachen: "Es fährt durch die Ansiedlung kein einziger Lkw mitten durch den Ort." Auch jetzt, über vier Jahre nach Fertigstellung, weiß Nickel, einer der dienstältesten Bürgermeister im Landkreis, aus der Bevölkerung nichts Negatives zu berichten. Im Gegenteil: "Wir haben Kindergärten gebaut, die Schule saniert, ein neues Feuerwehrhaus errichtet." Auch mit dem Lkw-Aufkommen oder in Sachen Müll gebe es keine Probleme. "Verkehrstechnisch war dieser Standort einfach perfekt gewählt", resümiert Nickel. Reinen Wein einschenken "Man muss der Kommune reinen Wein einschenken. Wir müssen überzeugen, überreden ergibt meiner Meinung nach überhaupt keinen Sinn", sagte Peter Kunz, Vorstand Lang & Cie. Real Estate, auf einer von Professor Alexander Nehm von der DHBW - Duale Hochschule Baden-Württemberg moderierten Paneldiskussion mit dem Titel "Charmeoffensive Logistik! Warum Kommunen Logistik wollen sollten". Es gebe durchaus Regionen, die noch nicht mit Logistik überfrachtet seien, so Kunz. Ein Kommunalvertreter, der bereit ist, in seiner Gemeinde auf rund 200.000 Quadratmetern Fläche ein neues Gewerbegebiet auszuweisen, ist Uwe Hehn, Bürgermeister der baden-württembergischen Kleinstadt Creglingen. Lang & Cie. Real Estate möchte dort laut Projektbeschreibung einen Multi-Business-Hub mit einer rund 80.000 Quadratmeter großen Halle mit acht kombinierbaren Units bauen. Die Aufgeschlossenheit des Bürgermeisters gegenüber dem Großprojekt liegt nicht unmittelbar auf der Hand: Der Ort hat nur 4500 Einwohner, lediglich drei Prozent Arbeitslosigkeit, und vor allem: Die nächste Autobahnanschlussstelle an der A 7 ist 15 Kilometer entfernt. Unverständnis und Ärger mit der Bevölkerung ist da vorprogrammiert. Die Stimmung auf den bisherigen Bürgerversammlungen bezeichnete Kunz vom Projektentwickler denn auch als "rustikal". Ihm ist klar: "Ein Hochfrequenz-Logistikzen-trum wird an so einem Standort nicht gehen." Vielmehr nehme man Nutzer ins Visier, die ein nicht hoch-frequentiertes Zentrallager plus Büro- und Verwaltungseinheit betreiben wollen. Und es müsste eine Kommune, die bereit ist, eine so große Ansiedlung zu akzeptieren, erst einmal gefunden werden. Arbeitsplätze, Arbeitsplätze Hehn verfolgt mit dem Projekt vor allem eins: Er sieht die Schaffung von qualifizierten, gut bezahlten Arbeitsplätzen als Hauptargument für eine logistische Ansiedlung in diesem sehr ländlich geprägten Raum. Ängste der Bevölkerung, dass bei einer logistischen Nutzung der Verkehr überhandnehmen könnte, sind seiner Ansicht nach unbegründet: "Wir haben hier extrem wenig Verkehr." Auch das Argument, dass der Standort zu weit weg von der Autobahn sei, kontert Hehn: "Auf der Strecke zur A 7 gibt es keine Ampel, das dauert zehn Minuten." Man darf also gespannt sein, ob sich ein Nutzer findet, der sich langfristig an einen solchen Standort bindet. So flexibel sind die Branchen bei der Standortwahl Aufgrund des Flächenmangels klaffen Wunsch und Wirklichkeit in Sachen Standortwahl immer mehr auseinander. In welchem Ausmaß Unternehmen bereit sind, bei der Ansiedlung einer Logistikimmobilie vom ursprünglichen Wunschstandort abzuweichen, hat eine von Aurelis Real Estate in Auftrag gegebene und von der Arbeitsgruppe für Supply Chain Services des Fraunhofer-Instituts für Integrierte Schaltungen IIS durchgeführte Studie aus dem Frühjahr 2024 herausgearbeitet. Konsumgüterindustrie (B2C): 20 bis 100 km Logistikdienstleister: bis zu 50 km Automotive: 20 bis 50 km E-Commerce: 10 bis 50 km Großhandel: max. 20 km Produzierende Industrie (B2B): 10 bis 20 km Mehr Akzeptanz für die Logistik Werden dezentrale Lagen also die zentralen Lagen - von denen es bekanntlich immer weniger gibt - langsam, aber sicher ablösen? "Wir beobachten schon seit einigen Jahren, dass Nutzer aufgrund des Flächenmangels teils sehr weit von ihrem eigentlichen Wunschstandort abweichen", erklärte Christin Schulz, Leiterin Region Nord bei Aurelis Real Estate Service, mit Verweis auf eine aktuelle Studie des Fraunhofer-Instituts für Integrierte Schaltungen IIS (siehe auch Kasten auf dieser Seite). Die Nachfrage nach Logistikflächen werde wieder steigen - "und die müssen ja irgendwo errichtet werden", so Schulz. Leider sei es so, dass die wenigsten Kommunen sich so aufgeschlossen zeigen wie Bürgermeister Nickel in Geiselwind. Erschwerend komme hinzu: "Mit Verteilzentren braucht man erst recht nicht zu kommen, da ist die Tür schnell zu", sagte Schulz. Die Logistik müsse mehr Akzeptanz bekommen und als wichtiger Baustein der Wirtschaft wahrgenommen werden. Umso wichtiger seien Bürgermeister, die genau das der Bevölkerung nahebringen, betonte Schulz. Leuchtturmprojekt aus Lehm Weniger Gegenwind für den Bau ihres neuen Logistikzentrums dürfte die Firma Weleda in Schwäbisch-Gmünd erfahren haben. Der Hersteller von Naturkosmetik und anthroposophischen Arzneimitteln zentralisiert mit einem neuen Logistik-Campus im Gewerbegebiet Gügling bei Schwäbisch-Gmünd seine Vertriebs- sowie Teile der Produktionslogistik. Man habe große Unterstützung seitens der Gemeinde erfahren - dabei gab es beim Grundstück 24 Einzeleigentümer zu überzeugen, betonte Weleda-COO Alois Mayer, der das Leuchtturmprojekt auf dem Logistikimmobilienkongress in Frankfurt vorstellte. Leuchtturmprojekt deshalb, weil es sich europaweit um ein wohl einmaliges Baukonzept handelt: Für die Wände des Hochregallagers kamen Stampflehm und Lehmputz zum Einsatz. Damit will das Unternehmen in Sachen Nachhaltigkeit gleich doppelt punkten: Erstens ist der Baustoff Lehm lokal verfügbar. Zweitens gleiche er auf natürliche Weise sowohl Temperatur als auch Feuchtigkeit aus, sodass man auf die übliche Klimatechnik im Hochregallager verzichten kann. Holz anstatt Stahl Auch beim Innenleben des Hochregallagers geht Weleda neue Wege: Die Regale für über 17.000 Paletten bestehen aus lokalem Holz anstatt Stahl. Gemäß dem ganzheitlichen Anspruch des Unternehmens wurden lediglich 20 Prozent des 72.000 Quadratmeter großen Areals bebaut, der Rest begrünt. Statt einem großen, zusammenhängenden Komplex wurden kleinere Gebäude gebaut, neben dem Hochregallager gibt es ein durch eine Brücke verbundenes Funktionsgebäude mit Warenein- und -ausgang sowie ein Verwaltungsgebäude. "Minimale Versiegelung, maximaler Platz für Flora und Fauna", fasste es Mayer zusammen. Einen Gasanschluss gibt es übrigens nicht, Fotovoltaikmodule und Geothermie sollen dazu beitragen, dass der Logistik-Campus im Betrieb klimaneutral sein wird. Den Komplex lässt Weleda sich einiges kosten. Laut Mayer habe man alleine in die mit Stampflehmtechnik errichteten Wände des Hochregallagers 2,5 Millionen Euro investiert. Bei der Realisierung des Projekts wurde bewusst auf den Einsatz eines Generalunternehmers verzichtet und größtenteils mit kleineren Firmen aus der Region zusammengearbeitet, so Mayer. Die Eröffnung ist für diesen Spätsommer geplant.

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