Der rapide Wandel auf den globalen Finanzmärkten in Kombination mit den aktuellen Unsicherheiten über die weitere Entwicklung auf den Nutzermärkten haben die Dynamik auf dem gewerblichen Investmentmarkt zu Jahresbeginn spürbar gedämpft. Auch die in jüngerer Vergangenheit vergleichsweise krisenresistente Assetklasse Logistik ist von dieser Entwicklung nicht ausgenommen. Mit rund 951 Millionen Euro steht für den Logistik-Investmentmarkt der schwächste Jahresauftakt seit 2016 (818 Millionen Euro) zu Buche, womit das Rekordergebnis aus dem Vorjahr um rund 80 Prozent und der langjährige Durchschnitt um 47 Prozent unterschritten wurde. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
"Bemerkenswert ist jedoch, dass das aktuelle Resultat vollständig auf Einzeldeals fußt und ihr Volumen sich in etwa in ihrem langjährigen Durchschnitt bewegt. Dass allein mit Single-Deals fast die 1 Milliarde Euro-Marke erreicht wurde, spricht dafür, dass Käufer und Verkäufer auch in der aktuellen Phase weiterhin zueinander finden. Beide Seiten sondieren den Markt aktuell jedoch sehr viel stärker als noch in den Vorjahren, sodass Transaktionen entsprechend selektiver vollzogen werden", erläutert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate.
Anteil der Top-Märkte überproportional hoch
In den ersten drei Monaten des Jahres wurden 521 Millionen Euro in Logistikimmobilien in den bedeutenden Standorten investiert. Ihr Umsatzanteil liegt damit aktuell bei rund 55 Prozent, was den Schnitt der letzten fünf Jahre (28 %Prozentdeutlich übertrifft und darauf hinweist, dass das Core- bzw.
Core-Plus-Segment weiterhin im Fokus der Anleger steht. Die im zweiten Halbjahr 2022 trotz aller konjunktureller Unsicherheiten deutlich gestiegenen Logistikmieten in den Top-Märkten bei gleichzeitig sehr niedrigen Leerständen dürften hier eine entscheidende Rolle spielen. Der differenzierte Blick auf die einzelnen Städte enthüllt jedoch ein durchwachsenes Bild. Während in Frankfurt und Hamburg noch keine Umsätze registriert werden konnten, erzielen Düsseldorf (156 Millionen Euro), Stuttgart (112 Millionen Euro) und Leipzig (79 Millionen Euro) im langjährigen Vergleich sehr gute Ergebnisse. Für München (96 Millionen Euro), Berlin (65 Millionen Euro) und Köln (14 Millionen Euro) können derweil niedrigere Resultate als üblich vermeldet werden.
Nur ein Deal im dreistelligen Millionensegment
Das Fehlen an großen Portfoliotransaktionen macht sich in der Verteilung des Umsatzes auf die Größenklassen bemerkbar. So konnte mit dem Verkauf des Gewerbeparks "Areal Böhler" lediglich eine Transaktion im dreistelligen Millionenbereich verzeichnet werden. Mit einem Umsatzbeitrag von 390 Millionen Euro entfällt der größte Anteil aktuell auf Deals im Größensegment 50 bis 100 Millionen Euro.
Die Verteilung des Investmentvolumens auf die Käufergruppen wird wie in den Vorjahren von Spezialfonds angeführt, die rund 30 Prozent zum Ergebnis beitragen. Absolut gesehen entsprechen die aktuell registrierten 286 Millionen Euro jedoch einem Minus von 28 Prozent gegenüber dem langjährigen Schnitt.
An zweiter Stelle liegen derweil Projektentwickler, auf die 21,5 Prozent des Umsatzes entfallen. Das auch im langjährigen Vergleich sehr gute Abschneiden dieser Gruppe ist maßgeblich auf den bislang größten Deal des Jahres, der Veräußerung des Gewerbeparks "Areal Böhler" für mehr als 150 Millionen Euro, zurückzuführen. Einen ebenfalls zweistelligen Umsatzanteil tragen mit gut 17 Prozent zudem noch Investment/Asset Manager bei.
Nationale Investoren tragen mehr als die Hälfte bei
Die Verteilung des Investitionsvolumens nach Herkunft des Kapitals spiegelt aktuell in gewissem Maße das Fehlen von Portfoliotransaktionen wider. In den vergangenen Jahren haben ausländische Investoren häufig mittels großer Paketkäufe am Markt-Geschehen partizipiert und entsprechend oftmals den Großteil des Investitionsvolumens beigesteuert. Im aktuellen Marktumfeld, das von Einzeltransaktionen geprägt ist, liegen jedoch inländische Investoren mit einem Umsatzanteil von gut 56 Prozent in Front. Die aktivste internationale Käufergruppe waren im ersten Quartal nordamerikanische und europäische Investoren. Mit 184 Millionen Euro (-58 Prozent) bzw. 127 Millionen Euro (-65 Prozent) liegen beide Gruppen jedoch absolut gesehen weit unterhalb ihres jeweiligen langjährigen Durchschnitts.
Renditen mit leichtem Anstieg
Da die Notenbanken auch im ersten Quartal 2023 die Leitzinsen erneut angehoben haben, sind die gestiegenen Finanzierungskosten weiterhin das bestimmende Thema auf dem Logistik-Investmentmarkt. Entsprechend haben die Netto-Spitzenrenditen seit Jahresbeginn leicht um weitere 10 Basispunkte angezogen. Die A-Städte notieren damit nun bei 3,95 Prozent, während in Leipzig 4,15 Prozent anzusetzen sind.
Ausblick
"Da für die kommenden Monate weitere Zinsschritte seitens der Notenbanken nicht auszuschließen sind, dürfte das Transaktionsgeschehen auf dem Logistik-Investmentmarkt auch im zweiten Quartal deutlich gehemmt sein. Ein nachhaltiger Abschluss der Preisfindungsphase und eine damit einhergehend wachsende Marktdynamik dürfte erst dann absehbar sein, wenn sich die Marktakteure sicher sind, dass der Zinsgipfel erreicht ist. Aus heutiger Perspektive erscheint es wahrscheinlich, dass dies im Laufe des zweiten Halbjahres geschehen wird. Sicher erscheint derweil bereits heute, dass am Jahresende ein Transaktionsvolumen weit unterhalb des langjährigen Durchschnitts (6,8 Milliarden Euro) zu Buche stehen wird", erklärt Raabe.
