Hoch hinaus

Die Inflation ist zwar niedrig, die Mieten und Grundstückspreise für Lagerhallen werden in den nächsten Monaten dennoch steigen. Der Grund: Lagerflächen sind gefragt und so eilt der Markt für Logistikimmobilien von Rekord zu Rekord. Je nachdem welchem Marktbeobachter man Glauben schenken mag, betrug der Lagerflächenumsatz aus Vermietung und Eigennutzung im ersten Halbjahr 2015 zwischen 2,9 und 3,1 Millionen Quadratmeter. Die obere Grenze ist ein Zehnjahresbestwert. Dass auch das Gesamtjahr ein Rekordjahr wird, glaubt Frank Weber, Head of Industrial Agency Germany bei Jones Lang LaSalle, nicht: "In den Halbjahreszahlen stecken 400.000 Quadratmeter von BMW, das lässt sich nicht so einfach duplizieren" (siehe Tabelle). Der Logistikimmobilienexperte der Maklerfirma rechnet mit Werten auf dem Vorjahresniveau: 5,5 Millionen Quadratmeter. Der Autobauer ist mit seinen Lagerhallen in die Peripherie gezogen. Ein Trend, dem auch die Investoren folgen. Da in den Kernstandorten die Flächen für Neubauten knapp werden, weichen die Investoren zunehmend auf Randlagen aus. "Der so entstehende Nachfragedruck lässt die Grundstückspreise und damit die Mieten steigen", erklärt Weber (siehe Grafik). Neben der Nachfrage prägt vor allem auch der Kaufpreis für Bauland die Miete. Denn die Baukosten sind überall weitgehend gleich und haben daher nur einen geringen Einfluss auf die Miete. Sie liegen, je nach Ausstattung der Logistikanlage, zwischen 350 und 450 Euro pro Quadratmeter. Für den Einstiegsbetrag gibt es eine einfache Halle. Mit guten Büros und Sozialräumen, energiesparender Haustechnik, top Isolation, technisch aufwendigeren Toren, Rampen und Sprinklern steigt der Preis. Während die Mieten so in der Peripherie steigen, bleiben sie in den Top-Lagen weitgehend stabil. Billiger lagern im Neubau Derzeit verfügen Entwickler von Logistikimmobilien und Investoren über reichlich Kapital. Das bietet Chancen für Unternehmer, die momentan nach einer geeigneten Logistikimmobilie suchen. Denn, "das führt zu der kuriosen Situation, dass die Mieten in Neubauten teilweise günstiger sind als in Bestandsimmobilien", so Bodo Hollung, Geschäftsführer von Realogis Real Estate in einer Analyse. Die aktuell viel diskutierte Flächenknappheit sieht Jones-Lang-LaSalle-Mann Weber nicht ganz so kritisch. "In unserer Datenbank haben wir im Moment in Deutschland zahlreiche Quadratmeter Hallenfläche im Angebot". Er schränkt aber ein, dass darunter auch Produktionsflächen oder Logistikflächen seien, die zumindest den Anforderungen von Investoren nicht mehr gerecht würden. Ob sie dennoch für Nutzer infrage kommen, hänge vom jeweiligen Einzelfall ab. Für die Alternative Neubau haben die Häuslebauer zwei Möglichkeiten: Sie bauen auf der grünen Weise (Greenfield) oder sie setzen auf die Nachnutzung eines vorhandenen Industrieareals (Brownfield). Wegen der nötigen Genehmigungsverfahren und möglichen Vorbehalten bei Amtsvertretern und Bevölkerung seien Greenfield-Entwicklungen oft langwieriger. Die Amtsvertreter erhoffen sich von Produktionsansiedlungen mehr Steuereinnahmen, während die Anwohner die Lkw-Verkehre von Logistikzentren fürchten. Hier helfen gute Kontakte in die Politik, ein namhafter Nutzer und ein langfristiger Mietvertrag bei der Überzeugungsarbeit. Altlasten lassen sich handhaben Wenn es schneller gehen soll, bleibt der Neuanfang auf einem alten Gelände. Hier ist weniger Überzeugungsarbeit nötig, denn eine gewerbliche Nutzung ist schon etabliert. Größtes Risiko sind Altlasten. "Das Thema ist bei Logistikimmobilien aber nicht so anspruchsvoll wie bei einem Kindergarten oder Gebäuden mit umfangreichem Tiefbau", so Immobilienexperte Weber. Tiefbau in möglicherweise kontaminiertes Erdreich gibt es hier für die Fundamente des Ständerwerkes. Mit etwas Glück bildet die Verschmutzung zwischen ihnen und unter dem Hallenboden eine unberührte Insel. Das spart die Entsorgung und das Lager kann darüber hoch hinaus errichtet werden. Mehr zum Thema finden Sie im Dossier Lagerhalle www.verkehrsrundschau.de/dossiers

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