Die Bauherren der Logistik

Von wegen "schaffe schaffe Häusle baue", heißen müsste es vielmehr "schaffe schaffe Lager baue". Alleine in diesem Jahr kommen in Deutschland rund 3,6 Millionen Quadratmeter neue Logistikfläche hinzu, schätzen die Experten des auf Immobilien spezialisierten Analyseunternehmens Bulwiengesa in ihrer Studie "Logistik und Immobilien 2015". Das ist nur knapp unter dem Rekord von 2012 (3,7 Millionen Quadratmeter). Die Fläche verteilt sich dabei auf fast 200 Neubauten. Am fleißigsten bauen, wenig überraschend, die Projektentwickler (siehe Grafiken). Von den fünf Bauherren sind sie die einzigen, deren Kerngeschäft das Entwickeln und teilweise langfristige Bewirtschaften von Logistikimmobilien ist. Für alle anderen (Handel, Logistikdienstleister, Industrie und KEP-Dienste) sind die Hallen eher Mittel zum Zweck. Dass Händler derzeit so viel bauen, liegt vor allem am boomenden E-Commerce, der große Logistikzentren erfordert. Logistikdienstleister mieten lieber Dass Logistikdienstleister, verglichen mit dem Handel, eher selten selbst bauen, liegt daran, dass sie gerne mieten. Mit diesem Kniff lässt sich die Zeit der Gebäudenutzung einfach an die Auftragslaufzeit anpassen. Letztere ist gewöhnlich deutlich kürzer als die 15 Jahre Abschreibungsdauer auf die eigene Lagerhalle. Überraschend: Trotz des E-Commerce-Booms bauen KEP-Unternehmen kaum neue Lagerhallen. "KEP-Dienstleister mussten ihr Netzwerk stark aus- und umbauen. Hinsichtlich der Umsetzung verfolgen sie jedoch eine andere Strategie", schreiben die Studienautoren. Ihre Umschlagimmobilien seien meist eher im kleineren Segment unter 10.000 Quadratmeter angesiedelt - nichts im Vergleich zum baufreudigen Handel mit seinen E-Commerce-Lagern, deren Fläche nicht selten im sechsstelligen Bereich angesiedelt ist. Ihre Nebenrolle im Entwicklungsmarkt für Logistikflächen steht im Gegensatz zur momentan hohen Dynamik in der KEP-Branche, die zu einem steigenden Flächenbedarf führt. Die KEP-Unternehmen nehmen laut der Studie jedoch nur selten die Rolle des Projektentwicklers oder Bauherren ein. Sie treten eher indirekt als Mieter auf. Um den Bau der Anlagen kümmern sich dann in der Regel die Projektentwickler. Bei der Gruppe Eigennutzer/Industrie erkennen die Bulwiengesa-Experten einen "gegenläufigen Trend hin zu mehr Eigentum." Dieser werde durch das aktuell günstige Zinsniveau befeuert. Längerfristig werde die Industrie aber weiter auf die Auslagerung ihrer Logistikaktivitäten und damit auf Mietlösungen setzen. Größter Baumeister in Deutschland war die australische Goodman Group. Der Entwickler hat von 2010 bis 2014 deutlich über eine Million Quadratmeter gebaut. Treiber sind die großen Distributionszentren für E-Commerce-Unternehmen wie Amazon oder Zalando. Auch im laufenden Jahr werden die Mannen vom fünften Kontinent laut Bulwiengesa mit gut 380.000 Quadratmetern wieder am meisten bauen. Daher scheint wenig überraschend, dass für den Zeitraum 2010 bis 2014 auf den Plätzen zwei bis vier mit der Schwarz-Gruppe, Edeka und Rewe Handelsunternehmen folgen. Discounter-Größe Aldi fehlt dagegen im Bau-Ranking. Die Mühlheimer haben zuletzt kaum größere Lager gebaut und lediglich bestehende Anlagen etwas erweitert. Von den Logistikdienstleistern hat Dachser am fleißigsten neue Hallen errichtet. Im Ranking für 2015 ist die Logistikbranche auf dem zweiten Platz vertreten. Deutsche Post DHL wird zum Jahresende 177.000 Quadratmeter errichtet haben. Ansonsten findet sich mit Fiege nur noch ein Logistikdienstleister unter den 20 aktivsten Lagerbauern 2015. Mehr zum Thema im Dossier Logistikimmobilien www.verkehrsrundschau.de/dossiers

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